Оценка долей

Содержание

Оценка доли в доме: важные аспекты определения долевой стоимости

Оценка долей
При обмене долевых элементов жилища учитывают долю, принадлежащую несовершеннолетнему: уменьшение не допустимо. Регулирование этого процесса происходит сотрудниками социальной защиты.

Трудности, с которыми сталкиваются владельцы одного раздробленного объекта недвижимости, связаны с неполноценностью содержания законов РФ. Доля юридически не фиксируется количеством квадратных метров.

Это часть одного целого, разделенная на нескольких владельцев, ½ , 1/5 или вовсе 1/12, но какая комната или часть ее принадлежит определенному лицу – не ясно. В этом случае целесообразно по суду или самостоятельно определить порядок владения.

Удобнее, когда по суду произведено разделение в натуре, то есть каждому собственнику установлена под владение комната. Ценовой диапазон такого элемента дома во втором варианте в 1,5-2 раза выше первого.

Также, помимо характеристик жилья, на оценку доли в доме влияет:

  • Наличие соглашения (определения суда) о порядке пользования жильем (без участия суда должно быть заверено нотариально);
  • Площадь доли;
  • Тождество доли отдельной комнате;
  • Количество содольщиков, в особенности количество несовершеннолетних содольщиков (при желании продать дом требуется согласие совершеннолетнего, а значит придется ждать)
  • количество жильцов.

Элитный район, дорогой ремонт и прочие нюансы, которые увеличили бы стоимость целого дома, в случае с частью, практически не имеют значения. Покупатель скорее купит отдельное жилище без ремонта, чем кусочек недвижимости с его наличием.

Свободный доступ в квартиру – условный фактор, влияющий положительно на рост стоимости. При негативном настрое остальных совладельцев к новому собственнику, цена падает.

Кто проведет оценку?

Для корректного определения цены требуется обратиться к проверенным специалистам. Это лицензированные организации или частные профессионалы, практикующиеся на оценке загородной или городской недвижимости более 12 месяцев.

Оценщик обязан:

  • иметь высшее экономическое образование по направлению оценка недвижимости (допустимо юридическое с дополнительными курсами по оценочной деятельности);
  • застраховаться на случай ошибки в результатах;
  • состоять в СРО;
  • пройти квалификационную аттестацию.

Целесообразно проверить репутацию специалиста.

Как проходит процедура?

Заинтересованное лицо (группа лиц) подает заявку в оценочную службу. заявки приблизительно таково:

  • данные заказчика;
  • цель, основание мероприятия;
  • наименование объекта;
  • перечень используемых документов

Заявку требует рассмотрения, оценщик определяет возможность качественного проведения оценивания. Влияющим фактором к положительному решению является полный пакет документации. В интересах заказчика кроме паспорта предоставить:

  • право собственности доли (договор мены, купли-продажи, свидетельства о наследстве, приватизация);
  • перечень собственников частей (в ЕГРН);
  • план помещения с экспликацией (БТИ);
  • технический или кадастровый паспорт жилья;
  • соглашение о порядке пользования жильем.

Если предполагается вступление в наследство – свидетельство о смерти владельца.

Далее если препятствий к мероприятию нет, нужно составить договор. В нем указывают помимо данных заказчика и реквизитов компании сроки (фиксируется начало и окончание работ) и стоимость услуг. Описываются дополнительные условия. Критерии определяют в индивидуальном порядке, они зависят от масштаба и сложности мероприятия.

Договор подписывают и скрепляют печатью. После оплаты заказчиком услуги оценщик приступает к мероприятию.

Если предусматривают определение 1 из частей дома, требуется известить о процедуре остальных совладельцев.,/quote>

Как оценить часть дома?

Оценка доли в доме происходит двумя способами. В зависимости от целей выбирают среднее арифметическое значение или определение стоимости с учетом дисконта.

Первый случай подразумевается, если заказ поступил от всех содольщиков дома с целью продажи. Полученный в результате многоэтапных сложных расчетов ценник жилища просто делят на части согласно количеству собственников.

Если требуется продать или использовать по другому назначению одну долю, тогда нужно общую рыночную стоимость дома разделить на количество владельцев частей и дополнительно результат умножить на коэффициент, который всегда ниже 1 (0,5, 1/3). Коэффициент находится в зависимости от многих факторов и представлен соотношением части к единице.

Итоговый документ

После кропотливой работы оценщик готовит отчет о мероприятии. В нем указывает:

  • регистрационный номер документа;
  • начало работ;
  • информацию, полученную от заказчика;
  • сведения об оценщике;
  • информацию об ответственности за предоставление неверного результата;
  • методы, выбранные для вычисления цены;
  • стандарты для оценки;
  • результаты работы (в приложении прикрепляют расчетные таблицы, графики и другие вычисления);
  • окончание работ.

Отчет об оценке доли в доме нумеруют, прошивают. Необходима печать и подпись оценщика. Процессуальный документ отдают в пользование заказчику, он вправе распоряжаться им в течение 6 месяцев.

Доверьте подбор хороших оценочных служб профессионалам. Sodx.ru – портал, предлагающий помощь в поиске достойных оценщиков.

Источник: https://sodx.ru/ocenka/nedvizhimoe-immushchestvl/otsenka-doli-v-dome/

Оценка доли в уставном капитале ООО

Оценка долей

Оценка стоимости доли в ООО — процедура, проводимая для определения стоимостной ценности долевого участия в уставном капитале. Наиболее востребована она при выходе участников из общества.

Существуют несколько вариантов определения цены капитала.

Очень важно выбрать тот, который необходим в конкретной ситуации, а также провести расчет корректно и в соответствии с требованиями законодательства.

Определение стоимости участия учредителя в обществе необходимо при:

  • выходе их общества с отчуждением доли в пользу ООО, других учредителей, третьих лиц;
  • передачи доли в качестве залога при получении кредита учредителем;
  • предстоящей реорганизации компании;
  • судебном споре в отношении доли участия собственника.

В соответствии с п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, отчуждение доли в уставном капитале или ее части подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В том числе оценка доли уставного капитала ООО для нотариуса необходима в целях определения суммы нотариального сбора.

Оценка стоимости доли в уставном капитале ООО: методы

В разных ситуациях необходимо определить разную стоимость:

  • номинальную – это часть суммы уставного капитала, который сформирован у общества;
  • действительную – это часть чистых активов, определяемая исходя из процента участия собственника в уставном капитале;
  • рыночную – определяется, как правило, независимыми экспертами. Такая оценочная величина сейчас востребована на рынке. Применяется при продаже участия в бизнесе, а также при определении цены залога при кредитовании.

Номинальная стоимость участия в уставном капитале

Номинальная — это сумма уставного капитала, сформированная участниками. Его размер указывается в уставе организации и отражается в ЕГРЮЛ. Определить сумму участия отдельного собственника можно путем умножения общей суммы уставного капитала на процент долевого участия.

Например, сумма УК ООО «Компания» составляет 20 000 руб. Всего у компании четыре участника с равной долевой собственностью.

В этом случае долевое участие в УК каждого собственника составляет:

Как оценивается доля в ООО по действительной стоимости

Оценка доли в уставном капитале ООО по действительной стоимости — это выплата части уставного капитала выходящему из общества собственнику. При выходе из ООО участнику выплачивается действительная стоимость его долевого участия в капитале организации (п. 6.1 ст. 23 14-ФЗ). Рассчитывается она как процент долевого участия в сумме чистых активов:

Чистые активы — это стоимость активов компании за вычетом обязательств. Определяются они по итогам последней утвержденной бухгалтерской отчетности. Рассчитать их сумму можно двумя методами:

Общество обязано выплатить выходящему из общества участнику его часть действительного размера уставного капитала в денежной форме или передать имущество, покрывающее эту стоимость.

Документы для оценки доли в ООО по рыночной стоимости

Оценка доли в ООО при продаже может осуществляться и по номинальной, и по действительной стоимости. Но все чаще, продавая работающий бизнес, собственники обращаются к рыночной оценке. Также она востребована при кредитовании или если часть УК учредителя является предметом хозяйственного спора.

Рыночную оценку компании проводят, как правило, специализированные консалтинговые или аудиторские организации. Они обладают штатом компетентных специалистов, которые могут достоверно рассчитать рыночную цену капитала организации. Для проведения расчетов они запрашивают следующие документы:

  • учредительные (устав, решение о создании общества);
  • регистрационные (свидетельство о постановке на учет, выписка из ЕГРЮЛ);
  • бухгалтерскую и налоговую отчетность за последние три (иногда пять) года;
  • свидетельства о праве собственности на недвижимость, выписку из ЕГРН;
  • перечень активов: оборудование, иное имущество, дебиторская задолженность, справки о наличии денежных средств на счетах;
  • перечень обязательств: объемы заемных средств, кредиторской задолженности.

Для оценки используют три основных метода:

  1. Затратный. Подразумевает прямой расчет рыночной цены всех активов компании.
  2. Доходный. Рассчитываются потенциально возможные к получению доходы в будущем.
  3. Сравнительный. Анализируется рынок и определяется цена аналогичных сделок.

Можно произвести оценку и своими силами, но для этого необходимы глубокие знания в области финансов и экономики.

Источник: https://ppt.ru/art/buh-uchet/ocenka-doli-v-kapitale

Как происходит оценка доли в квартире: принцип и порядок действий

Оценка долей

Оценочная деятельность, предметом которой выступает недвижимое имущество, имеет свои особенности и принципы работы. Именно поэтому доверять проверку стоимости квартиры или ее части необходимо только опытным специалистам, которые действуют согласно установленным правилам и имеют большой профессиональный опыт.

Если говорить об общей стоимости жилой площади, которая определяется годами по одному принципу, а именно «сравнительный анализ», долевая собственность вносит свои коррективы в систему определения рыночной цены для последующего использования указанной информации в гражданских правоотношениях.

Оценка стоимости доли квартиры

Экспертиза по определению стоимости доли в недвижимом имуществе проводится специально обученными специалистами, которые проводят комплексные мероприятия, направленные на выявление жилого помещения, определения его статуса, а также урегулирования вопроса относительно установленных норм по пользованию указанной квартирой.

По окончании работ заявителю – владельцу указанной доли выдается акт, который содержит в себе все интересующие суммы, применительно к объекту исследования.

Факторы, влияющие на оценку недвижимости

При проведении оценочных мероприятий эксперт, в первую очередь, смотрит не только на внешний вид жилого помещения, но также и на другие обстоятельства, которые косвенно, но ориентируют покупателя на приобретение нового имущества или дальнейшего отказа от сделки.

Среди них выделяют:

  1. Место нахождения недвижимости – применяется и к квартире и к ее части. Расположение объекта и окружающая социальная инфраструктура может повлиять на конечную стоимость в большую сторону;
  2. Общая площадь – чем больше квартира, тем легче она делится. То же правило применяется и к тем помещениям, количество комнат которых совпадает с количеством собственников и размером их долей;
  3. Количество собственников – чем больше владельцев, тем меньше доля будет для каждого из них. Особенно это касается маленьких детей, проживание которых неразрывно связано с количеством «квадратных метров», необходимых для соблюдения их прав;
  4. Несовершеннолетние совладельцы – также подобные лица имеют прав, чем взрослые держатели имущества. Чтобы продать долю малолетнего, предварительно придется получить согласие органов опеки и попечительства;
  5. Изолированность помещений – отличный плюс для проживания лиц, не являющихся друг другу родственниками. Это реальная возможность обособленно владеть своей долей, ориентируясь лишь на места общего пользования (туалет, ванная комната, коридор и кухня);
  6. Наличие ремонта – хорошее подспорье, чтобы увеличить количество положительных моментов при осмотре помещения;
  7. Проживание других владельцев в указанном помещении – если совладельцы присутствуют лишь на бумаге, проблем с проживанием будет гораздо меньше;
  8. Стоимость квартиры – чем дороже будет стоить квартира, тем дороже сумма и расположенной в ней доли. Не самый положительный момент для семей, ищущих недорогой вариант;
  9. Статус «очередников» – самый опасный вариант для тех, кто надеется, что такие люди вскоре съедут в новое жилье. На самом деле такая видимость будет длиться еще долгие годы, учитывая проблемы в сфере ЖКХ того или иного региона.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

В совокупности все эти факторы могут многое объяснить при покупке или продажи доли. Именно на эти факторы ориентируются эксперты, формируя свое заключение, которое впоследствии окажется на руках у собственника.

При этом заказать указанный документ может только законный владелец имущества, который уже после его получения вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Процедура проведения оценки по новым правилам

Чтобы получить документ, который будет реально отображать существующие сведения о квартире, необходимо четкое соблюдение всех этапов. Их правильность будет зависеть не только от специалиста оценщика, но и от владельца доли в недвижимом имуществе.

Этапы оценки

Выделяют следующие стадии проведения оценочных действий:

  1. Осмотр помещения и технической документации на предмет соответствия и наличия незаконных перепланировок;
  2. Поиск аналогичных квартир с похожими характеристиками;
  3. Рассмотрение дополнительных факторов и их влияние на окончательную цену;
  4. Составление заключения;
  5. Передача результата заявителю.

Если данное заключение впоследствии стало предметом рассмотрения судьями, сам эксперт может быть приглашен в качестве специалиста для разъяснения своих расчетов.

Пакет необходимых документов

Эксперту для работы потребуются следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость;
  2. Кадастровый паспорт на квартиру;
  3. Технический план с экспликацией помещений;
  4. Фототаблица помещения, выполненная лично экспертом или переданная собственником по требованию специалиста.

В случае возникновения иных обстоятельств, которые могут, так или иначе, повлиять на окончательную сумму, перечень документов может измениться.

Акт оценки доли квартиры

По окончании всех мероприятий и задач, которые были поставлены перед экспертом, лицо, заявившее о проведении указанных мероприятий или суд, если оценка доли в собственности явилась необходимостью для судебного разбирательства, получают на руки оригинал заключения или акта.

Данный документ имеет юридическую силу, а значит, может выступать в виде доказательства при рассмотрении споров в арбитраже.

Зачем проводить оценку?

Есть несколько внешних факторов, побуждающие граждан к проведению экспертизы по определению стоимости доли в жилом помещении:

  1. Выкуп доли, находящейся в собственности у одного лица, другим совладельцем квартиры в порядке преимущественного права покупки;
  2. Продажа части квартиры другим лицам, в случае отказа других владельцев от покупки. При этом та сумма, которая была указана ранее, в предложении не должна быть ниже для третьих лиц;
  3. Выдел доли при расторжении брака или при наличии спора у владельцев, возникший в ходе гражданских правоотношений, в случае невозможности разделить недвижимость в натуре, то есть с установкой дополнительного входа в помещение, технических условий подключения и водоотведения;
  4. Наследование имущества как одним, так и несколькими преемниками одновременно.

Не запрещается проведение экспертизы в рамках предпродажной подготовки, если продавец является единоличным собственником, но желает разделить свое имущество и отказаться от принадлежащей части. Так называемая оценка убережет продавца от «черных» риелторов, которые стараются получить максимально возможную выгоду от нерадивых клиентов.

Как провести оценку?

Опираясь на вышеуказанную процедуру проведения экспертизы по оценке имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо выделить основные моменты и сделать акцент на правилах, которые повысят эффективность всех мероприятий и позволят получить максимальный для продавца и покупателя результат:

  1. Доверяйте оценку только профессионалу – не бойтесь при обращении спросить свидетельство о включении его, как эксперта, в специализированный реестр, попросить рассказать о стаже работы, принципе проведения оценочных действий;
  2. Если уровень дохода позволяет заказать несколько видов экспертиз, не пожалейте денег. В результате у заявителя на руках будет полный отчет, который поможет разрешить все конфликты, связанные с суммой договора и порядком установления цены в объявлениях.
  3. Не забывайте брать письменное согласие на продажу других собственников и их добровольный отказ от права преимущественной покупки. Таким образом, в дальнейшем собственник убережет себя от судебных разбирательств и дополнительных материальных расходов;
  4. Доверяй, но проверяй! Попытайтесь предварительно, до обращения к эксперту, оценить свою долю, опираясь на вышеуказанные факторы. Тогда, при получении заключения можно будет судить о правильности действий специалиста – оценщика.

Соблюдая эти правила, а также контролируя процесс оценки недвижимости, можно говорить о положительном исходе дела.

Оценка доли в жилом помещении – кропотливый, но необходимый людям труд. Подобное заключение может помочь решить финансовую сторону вопроса, которая чаще других подпадает под сомнение.

Доверяя профессионалам, можно не бояться, что при продаже доли будут большие переплаты, вызванные недобросовестностью риелторов или контрагентов, выступающих стороной по договору купли продажи.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/otsenka/otsenka-doli-v-kvartire

Оценка доли в квартире – для чего нужна?

Оценка долей

Оплот права » Жилищные споры » Оценка доли в квартире – для чего нужна?

Выполняется оценка доли в квартире в самых разных случаях. Эта процедура позволяет определить реальную рыночную стоимость части недвижимости.

Услуга оценка доли в квартире считается сложной. Намного проще и легче определить стоимость всего жилья целиком. Получив на руки документ, владелец сможет распоряжаться своей собственностью так, как ему захочется.

В каких случаях заказывают оценку доли в квартире

Обязательно выполняется оценка стоимости доли в квартире в таких случаях:

  • при выкупе части жилья другим собственником;
  • при продаже или разводе;
  • при оформлении наследства;
  • для определения налога.

Если решено обменять жилье, то нужно определить долю прописанного в квартире ребенка. Стоимость этой части не может быть снижена ни при каких обстоятельствах. Контроль за процессом обмена берет на себя государство.

Если выполняется рыночная оценка доли в квартире, то важно знать, что цена части не пропорциональна стоимости всего жилья. Один м2 площади будет оценен в меньшую сумму, чем в аналогичной полноценной недвижимости. Потому что коммунальное жилье стоит дешевле индивидуального.

Если один из владельцев квартиры решит выкупить долю, то ему придется оплатить ее рыночную, полноценную стоимость. Такие операции осуществляются при согласии всех владельцев долей. Независимый оценщик выполнит оценку стоимости квартиры целиком.

Собственники сами решат сколько стоят их доли. При несогласии даже одного из участников сделки по продаже с предложенной ценой, он потребует, чтобы была произведена рыночная оценка доли в квартире, и ему была уплачена полноценная ее стоимость.

Какие необходимо предоставить документы

Прежде чем заказать услугу оценка доли в квартире, потребуется собрать документы. Оценщикам понадобится:

  • удостоверяющий личность документ;
  • свидетельство о государственной регистрации права. Подойдет любой документ, на основании которого эта процедура может проводится. Это договор совместного инвестирования или купли-продажи, дарения или мены;
  • в бюро технической инвентаризации нужно получить выписку из техпаспорта, поэтажный план и экспликация к нему;
  • понадобиться и описание обременений, если таковые были наложены.

Требуется заранее выполнить экспликацию квартиры. Нужно получить информационно-справочный документ. Он делается в виде таблицы, в которой указаны все помещения и их размеры. Экспликация выполняется по отношению ко всем относящимся к квартире комнатам и подсобкам, коридорам.Документы оригинальные обычно не нужны. Требуются копии, заверенные лично заказчиком. Он должен поставить подпись в них, произвести ее расшифровку, написать фамилию полностью, прописать фразу – копия верна.

Если нет каких-то из необходимых документов, то оценка стоимости доли в квартире возможна все равно. Оценщиком будет определена предположительная стоимость. Цену он напишет в своем отчете.

Такая оценка будет не совсем точной, но это единственный способ ее произвести при отсутствии каких-либо документов.

Каким должен быть отчет Отчет оценки доли в квартире обязательно должен соответствовать требованиям, изложенным в законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При чем в редакции, действующей в день выполнения работы.

Важно, чтобы процедура была выполнена согласно установленным ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости” стандартам. Выданный документ будет иметь с илу в судебных инстанциях, в банках, например, при оформлении ипотеки.

Сколько времени делается работа

Подготовка отчета может занять 2-3 рабочих дня после осмотра объекта. Готовый документ можно самому будет забрать в компании. В некоторых случаях бумаги доставляются курьером. Если нужна срочная оценка, то реально все выполнить за один день.

Срок действия документа

Полученный отчет можно использовать только в течение полугода. После истечения шести месяцев процедуру нужно будет заказывать снова.

Оценка доли онлайн или самим собственником

Производится примерная оценка доли для выкупа на некоторых сайтах онлайн. Приблизительная цена может быть рассчитана, например, на часть жилья, находящегося в каком-то определенном поселке или городе. Определить стоимость получится не только на сегодняшний день. Можно узнать какая была цена жилья десять лет назад.

Онлайн калькулятор выдает только примерную оценочную стоимость. Для получения на сто процентов достоверных данных лучше обращаться к профессионалам.

Самостоятельно и сами собственники могут выполнить процедуру оценки.

Но только если для них неважна ее точность, или если нет необходимости заказывать официальный документ, выполненный профессиональным оценщиком.

Как производится оценка доли в квартире

Независимо от формы собственности квартиры любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Процедура оценки доли считается сложной. Алгоритм действий бывает разный. Проще всего выполнить работу если доля выделена, например, одна комната. Если за собственником не закреплено отдельное помещение, то процедура усложняется.

При выделенной доле, работая по стандартной схеме, необходимо на рынке недвижимости найти несколько максимально похожих объектов. По их цене вычисляется средняя рыночная стоимость. Это работа аналитическая. Определенная цена будет равна стоимости доли.Если часть не выделена, то оценивать можно исходя из количества собственников. Но с учетом определенных обстоятельств.

Важно, чтобы число владельцев было равно количеству комнат. Разницу в их размерах компенсируют деньгами. При таком раскладе каждому собственнику будет принадлежать по комнате. Разделение могут заказать хозяева квартиры сами. Если они со всем согласны. В некоторых случаях решение выносится судом.Сложнее выполнить оценку доли если количество комнат неравно числу собственников.

Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Многие предполагают что нужно всего лишь определить рыночную стоимость жилья, затем полученное число поделить на количество владельцев. Но нужно понимать, что рыночная стоимость коммунального жилья, разделенного, снижается в два раза как минимум.

Обычно желание выделить и продать долю в квартире возникает из-за конфликта всех ее владельцев. А это осложняет ее продажу и сказывается на стоимости.По мнению экспертов, продажа невыделенных долей в квартире приводит к тому, что общая стоимость части такой недвижимости значительно снижается. Намного дороже будет продать ее целиком.

Произвести оценку отдельной комнаты вполне реально, а определить цену невыделенной доли бывает очень непросто.

Доля в квартире не просчитывается путем умножения стоимости одного м2 на всю площадь, принадлежащую собственнику.

Существует очень много факторов, влияющих на конечную цену. Поэтому опытный специалист сначала определяет полную стоимость всей квартиры, а уже потом работает над экспертизой доли.

При этом он учитывает все индивидуальные свойства и характеристики каждой из комнат, помещений.

Доля в квартире по стоимости относящейся к среднему или нижнему классу недвижимости может определятся по такой формуле:

В ней литерой С обозначена цена комнат одного владельца и других его площадей. Буква с цифрой С1 – это рыночная стоимость целой квартиры сегодня. Литера Д – долевая часть собственника. Это значение может быть 0,5 или 0,25. Под аббревиатурой Кнл понимается коэффициент не ликвидности.

Под этим термином подразумевают факторы, влияющие на снижение цены. Это может быть плохое состояние всего дома, отдельных помещений, наличие судебного решения на раздел и многое другое.

Если оценивается доля в элитном жилье, то в таком случае такую формулу не используют.

Нужно будет все просчитывать отдельно, при этом вырабатывая особую стратегию.

Что гарантирует точность работы

Чтобы оценка доли в квартире была произведена максимально точно, необходимо обращаться к профессионалам. Они должны иметь документы, дающие право выполнять такую работу.

Клиент может ознакомиться:

  • с квалификационным аттестатом по оценке недвижимости;
  • со свидетельством о вступление в саморегулируемую организацию;
  • с документами о страховании ответственности оценщика и компании;
  • с дипломом об образовании в сфере оценочной деятельности.

Обычно компании, занимающиеся оценкой, дают клиентам копии всех этих документов. Благодаря этому, любой человек, в любой организации, может видеть, кто производил работы по оценке, чтобы убедиться в высоком профессионализме экспертов, проводивших процедуру.

Для удобства заказчиков приезд специалиста для осмотра жилья, заключения договора, выполнения работы, возможен в рабочие и выходные дни. Некоторые компании работают и даже в праздники. Нужно не забыть заранее подготовить ксерокопии всех документов.

Как обычно работает профессионал

Специалист приезжает на объект в точно согласованное с клиентом время. Он заполняет договор на оценку с заказчиком. После этого специалист визуально осмотрит все помещения.

На такие процедуры, как заполнение договора, осмотр и фотографирование помещений, потребуется максимум 30-40 минут.Но и это время можно уменьшить. Нужно отправить по интернет компании, выполняющей оценку, все сведения для заполнения договора.

На сайтах фирмы можно заполнить специальную форму. Так получиться сэкономить время, которое тратится на заключение договора с клиентом. Его нужно будет лишь подписать.

По итогам выполненного специалистом оформляется особой формы отчет.

В нем содержится подробное описание квартиры и процесс проведения расчета. Бумаги с подписью эксперта и печатью фирмы являются официальными документами.

Сколько нужно иметь экземпляров отчета и в каком виде 

Отчет выдается обычно в одном экземпляре. Это нужно учесть при заказе услуги. Но при оформлении договора ипотеки нужно иметь как минимум два экземпляра документа. Один из них остается в банке. Второй понадобиться при регистрации договора ипотеки.

Еще при вызове специалиста нужно сообщить менеджеру сколько отчетов необходимо заказчику услуги.

Иногда эти документы могут использоваться за рубежом, например, их нужно предоставить в налоговую инспекцию другого государства для подтверждения суммы полученных доходов.

Он может потребоваться и при посещении посольства в случае получения визы. Поэтому оформить бумаги можно и на английском языке.

Стоимость услуг по оценке доли в квартире

Чтобы узнать точную стоимость услуг экспертов по оценке доли в квартире и цену сопутствующих работ, необходимо обращаться к менеджерам компаний, занимающихся такой деятельностью.

Средняя цена оценки доли квартиры у специалиста около 50 долларов США, 2 500-3 000 рублей.

При условии выполнения работы за 2-3 дня. За второй экземпляр отчета нужно доплатить небольшую сумму, всего 200 рублей.

Доставка документов обойдется в 300 рублей. Срочное выполнение работ будет стоить скорее всего дороже.

Что еще нужно знать о доле 

Прежде чем купить долю в квартире нужно хорошо подумать. В таком случае человек приобретает право пользования комнатой. Если на это дадут разрешение совладельцы жилья. Он не получает во владение какую-либо комнату. Так гласит закон.Доля в квартире – это не обособленная часть или комната.

Это понятие правовое, не привязанное к квадратным метрам. Каждый совладелец может распоряжаться личной долей только получив согласие от всех остальных владельцев или по решению суда.Продавая долю, собственник обязательно должен будет получить официальный отказ от покупки у него его части от всех совладельцев.

Потому что по закону у них первоочередное право выкупа. Потенциальный покупатель такого жилья должен проверить наличие таких документов.

Цена доли, превышающей по стоимости квадратуру одной комнаты в квартире, будет намного выше той доли, что является лишь частью комнаты. Стоимость определяется в каждом конкретном случае отдельно.

Например, половина доли в двухкомнатной квартире в перерасчете на 1 м2 будет стоить дороже, чем пол доли в однокомнатной. В таком случае понижающий коэффициент цены находится в пределах 10-50%. Еще меньшую стоимость на рынке недвижимости имеют маленькие доли жилья.

Для совсем незначительных частей квартиры цена понижающего коэффициента может достигать даже 80%. Опытный специалист учтет все кажущиеся мелочи и нюансы.

Методика расчета дисконта доли основана на парном сравнении. Специалистом по оценке берутся опубликованные риэлторами предложения о продаже жилья и долей. Пары сравнения – это одинаковые на сто процентов или почти полностью квартиры. Одна из них продается вся, а во второй только доля в праве собственности.

Стоимость одного м2 в такой паре конечно же различная. Сравниваемые квартиры по своим характеристикам практически одинаковые. Но различие в стоимости вызвано тем, что в одном случае квадратный метр продается со всей квартирой, а в другом в качестве доли.

Высчитанная процентная разница в цене служит значением дисконта на долю.

Полученная величина показывает, насколько процентов один м2 в доле на квартиру стоит меньше, чем один м2в подобном жилье, но продающимся целиком. Значение дисконта на долю в каждом районе города будет разным.

Вывод

Собственнику доли в квартире для определения ее точной стоимости лучше всего обратиться к опытным оценщикам, которые выполнят всего за несколько дней такую сложную операцию.

Но важно помнить, что больше всего денег за часть жилья можно получить лишь при продаже жилья целиком всеми совладельцами с последующим честным разделом вырученного.

Можно рассмотреть и вариант продажи одним собственником своей части другому совладельцу. Всегда лучше полюбовно договориться.

Продажа комнаты в общей квартире третьим лицам – это довольно сложная процедура, да и ее стоимость снижается на половину и больше.

Вернуться назад

Источник: https://oplot-prava.ru/zhilishchnye-spory/9-ocenka-doli-v-kvartire-dlja-chego-nuzhna.html

Процедура оценки доли в квартире и ее особенности

Оценка долей

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости.

Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Важно! Перед тем, как начать проводить оценку недвижимости, нужно уточнить, является ли квартира «незначительной» или нет. Если у продавца есть другое жилье, то остальные совладельцы могут через суд обязать субъекта продать долю им.

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Кто может встать на квартирную очередь?

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей.

Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6.

Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/osobennosti-otsenki-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.