Опека отказала в покупке квартиры

Содержание

Как отменить решение органов опеки? / Sibdom.ru

Опека отказала в покупке квартиры

По закону разрешение на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние, должны дать органы опеки и попечительства. Они, бывает, в таких ситуациях отказывают, однако отказ во многих случаях можно оспорить в суде.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, родителям придется подтвердить, что сделка не приведет к ухудшению жилищных условий и ребенок получит в собственность другую квартиру или долю в собственности, равноценную той, что ему принадлежит. Новая жилплощадь при этом не должна быть ни хуже, ни меньше имеющейся. Иногда у семьи возникает необходимость продать имущество детей, но сумму, вырученную от продажи квартиры, она намерена использовать не на покупку жилья.

«Получить согласие органов опеки на такую сделку практически невозможно, смирившись, родители обычно принимают как данность, что с оформленным на детей жильем ничего нельзя сделать, пока детям не исполнится 18 лет, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Однако в этом году Красноярский краевой суд уже дважды указал, что решение органов опеки и попечительства в таких ситуациях должно приниматься с учетом конкретных обстоятельств дела».

Еще 6 марта 2003 года Конституционный суд в своем определении №119-О пришел к выводу, что из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2–3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать совершаемые их родителями сделки с имуществом несовершеннолетних детей.

«Отказывая в выдаче разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего, органы опеки редко как-то объясняют свое решение.

Как правило, отказы просто содержат ссылку на общие нормы законодательства и указание на то, что в результате сделки права несовершеннолетних будут нарушены, — объясняет Юлия Михайлова. — Однако их решение может быть оспорено.

Чем может закончиться противостояние родителя и органов опеки, можно увидеть на конкретном примере «борьбы» представителей администрации с мамой двух несовершеннолетних детей».

В сентябре 2016 года мама, одна воспитывающая двух несовершеннолетних детей, обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии, принадлежавшей детям.

В нем она указала, что готова выделить детям долю в жилом помещении, приобретенном ею с привлечением ипотеки, при этом доля, выделяемая детям, будет превосходить ту, которая находится у них в наличии, не только по площади, но и по цене.

Органы опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии отказали, отметив, что такая продажа приведет к нарушению прав несовершеннолетних. Никаких других обоснований отказа приведено не было. Не согласившись с отказом, мама решила обжаловать решение органа опеки и попечительства в суде.

Судебный процесс длился практически год. Органы опеки и попечительства доказывали, что в интересах несовершеннолетних сохранить комнату в девять квадратных метров, расположенную на первом этаже общежития, что мама действует недобросовестно, что администрация руководствуется внутренними нормативными актами.

Однако сначала районный, а затем и краевой суд встали на сторону семьи, постановив, что в интересах несовершеннолетних в будущем получить именно доли в квартире, в которой они сегодня фактически проживают, что добросовестность родителей в отношении своих детей подразумевается, и органы опеки не смогли предоставить доказательств обратного.

Что нужно сделать, чтобы увеличить шансы на получение положительного решения органа опеки и попечительства?

  • Обращаться в органы опеки и попечительства с развернутым заявлением, в котором указывать все фактические обстоятельства, доказывающие, что вы действуете в интересах несовершеннолетних.
  • Приложить к заявлению документы о стоимости доли/имущества, которое вы хотите продать, и стоимости доли/имущества, которое будет передано несовершеннолетнему.
  • Предоставить другие документы, подтверждающие, что вы действуете в интересах ребенка.

«Насколько соответствует законодательству отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего в том или ином случае, можно говорить, только разобрав конкретную ситуацию, — объясняет Юлия Михайлова, — поэтому настоятельно советую обращаться к юристам за консультацией и не бояться отстаивать свои права в суде. Да, на сегодняшний день судебные процессы затягиваются. Однако лучше иметь на руках решение суда, обязывающее органы опеки и попечительства выдать вам разрешение на продажу имущества детей, чем придумывать и пытаться реализовать не совсем законные схемы.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1752/

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Опека отказала в покупке квартиры

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html

Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным – может ли опекун продать долю опекаемого

Опека отказала в покупке квартиры

1 709 просмотров

Закон обязывает родителей и других законных представителей защищать имущественные права детей и совершеннолетних подопечных. Однако он устанавливает защиту от недобросовестных действий опекунов.

Одной из таких мер является наложение ряда ограничений на продажу имущества подопечного. Например, при продаже квартиры необходимо получить согласие отдела опеки и пройти удостоверение сделки у нотариуса. В противном случае Росреестр откажет в регистрации договора.

Рассмотрим, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Имеет ли право опекун продать имущество опекаемого?

Ст. 37 СК РФ дает разрешение опекуну на распоряжение доходами подопечного. Под доходами тут понимается суммы пенсий, алиментов и пособий. Заработная плата и стипендия ребенка законному представителю недоступны.

Денежные средства зачисляются на номинальный счет опекуна. Он может их снимать без дополнительного разрешения.

Однако Постановление Правительства от 2009 года № 423 предусматривает необходимость ежегодной подачи отчета за расходование детских денежных средств.

Гражданин должен предъявить чеки и представить информацию о расходах, установленных законом.

№ п/пТраты, за которые необходимо отчитываться
1Крупные покупки, дороже 2 прожиточных минимумов
2Расходы на содержание жилья, которое находится в собственности подопечного
3Траты на платное лечение ребенка

Не нужно отчитываться за покупку одежды, обуви, питания и другие незначительные траты.

Опекун не имеет права на имущество подопечного. Поэтому он не может им распоряжаться (продать, подарить, завещать). Однако он должен заботиться об детской собственности и включать в отчет сведения об сохранности имущества.

В случае если возникает необходимость в продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение отдела опеки. В противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению.

С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится.

Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В 2020 году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Общий принцип обращения в муниципальные органы для получения муниципальной услуги одинаковы. Получение разрешения носит заявительный характер. Гражданин может подать его через Госуслуги, лично в отдел или через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документацию, которая предусмотрена Административным регламентом по предоставлению услуги в регионе. В разных субъектах перечень может различаться, однако общий список примерно одинаков.

Алгоритм действий для получения разрешения отдела опеки на продажу квартиры подопечного:

  1. Получение консультации.
  2. Подготовка.
  3. Сбор документов.
  4. Подача заявления.
  5. Получение разрешения.

В интересах малолетнего подопечного (от 0 до 13 лет) действует законный представитель. Он самостоятельно принимает решение, подбирает покупателя и получает разрешение отдела опеки.

В случае если несовершеннолетний достиг 14 лет, то заявление подается им лично. Опекун только дает письменное согласие на совершение сделки.

Получение консультации

Так как законодательство в данной сфере регулируется властями субъекта РФ, целесообразно предварительно обратиться в отдел опеки для получения подробной информации. Специалист расскажет о правилах и условиях проведения сделки.

Закон запрещает лишение ребенка единственной жилплощади в собственности.

Поэтому специалист предложит следующие варианты:

  • предоставить альтернативное жилье в собственность (не меньше и не дешевле, чем продаваемое);
  • перечислить денежные средства о продажи на личный счет ребенка (без права снимать их до совершеннолетия подопечного);
  • использовать денежные средства от продажи на покупку квартиры или доли в квартиры (совершить сделки одновременно).

Причем, заявитель не просто голословно подтверждает совершение сделки, выделение доли взамен или перечисление средств на детский счет, а предоставляет документы.

Подготовка

Подготовка к получению разрешения может занять длительное время. В большинстве случаев проблема возникает с доказательствами защиты детских имущественных прав.

Опекун должен:

  1. Открыть счет на имя подопечного. Такой вариант подходит, если причиной продажи является переезд в другой город или регион. Однако отделы опеки крайне неохотно дают разрешение опекунам на продажу детского жилья без наличия веских оснований. Положительное решение можно получить, если жилье признано ветхим или аварийным. А также в случае, если квартира является не единственной жилплощадью в собственности ребенка.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. В случае если средства от продажи пойдут на покупку альтернативной жилплощади, то необходимо заключить с продавцами новой квартиры предварительный договор. С 2016 года он долен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Поэтому опекун понесет дополнительные затраты.
  3. Предъявить документы на другую собственность. Для продажи квартиры подопечного, опекун может отписать ему в собственность другое жилье. Однако оно не может быть меньше, хуже, дешевле, чем реализуемое.

Сбор документов

Перечень документов для получения разрешения на продажу жилья подопечного:

  • гражданский паспорт опекуна:
  • постановление о назначении опеки;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • предварительный договор на покупке альтернативного жилья или доли в квартире;
  • выписка из домовой книги;
  • другие бумаги по запросу отдела опеки.

Важно! Опекун не предоставляет в отдел опеки нотариальную доверенность, если действует от имени подопечного. В качестве доверенности выступает постановление о назначении опеки.

Подача заявления

Точная форма заявления не установлена федеральным законодательством. Однако нормативные акты субъектов РФ могут содержать официальные бланки.

Заявление о выдаче постановления должно включать следующие сведения:

  • наименование органа местного самоуправления;
  • информацию о заявителе;
  • название документа;
  • сведения о назначении опеки и данные ребенка;
  • причины, по которым необходимо продать жилье;
  • сведения о предоставлении альтернативной квартиры взамен;
  • реквизиты предварительного договора;
  • просьбу о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемой документации;
  • дата и подпись.

Образец заявления для получения разрешения на продажу квартиры подопечного

Получение разрешения

Документ выдается в виде постановления местной администрации. Он содержит сведения о возможности/невозможности продажи квартиры.

В случае положительного решения, постановление прилагается к документам на продажу квартиры. Оригинал отдается нотариусу. Он снимает копию и пересылает ее в Росреестр.

Также копия может понадобится, если покупатели оформляют ипотечный кредит. Банк одобрит заем исключительно при наличии разрешения.

В какую опеку обращаться?

Заявление может быть подано только в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Причем не важно, где фактически располагается квартира.

Закон предусматривает необходимость регистрации несовершеннолетнего подопечного по месту жительства опекуна. Поэтому разрешение может быть получено только в отделе, в которой замещающая семья состоит на контроле.

Если ребенок достиг 16 лет и проживет отдельно от попечителя, например, получает образование в другом городе, то согласие на сделку все равно придется оформлять по месту учета семьи.

Сколько рассматривается разрешение?

Срок рассмотрения может различаться в зависимости от Административного регламента предоставления муниципальной услуг субъекта РФ. В большинстве регионов он варьируется от 14 до 30 дней.

Отдел опеки не имеет права самостоятельно увеличить срок. Но и уменьшить его не получится. Процедура рассмотрения обычно включает изучение документов комиссией по опеке, юристом местной администрации, подготовку проекта документа и подпись его главой органа местного самоуправления.

Сколько действует согласие?

Согласие действует на совершение конкретной сделки. Документ включает сведения о потенциальных покупателях. Поэтому для продажи третьим лицам придется получать новый документ.

Точный срок действия указывается в постановлении. В случае отсутствия даты, разрешение действительно в течение 12 месяцев. Как только предварительный договор теряет силу, постановление также становится недействительным.

Почему опека может отказать?

На практике, отдел опеки практически всегда отказывает в выдаче разрешения на продажу жилья подопечного. Исключение составляет только одновременная покупка другой квартиры.

В 2020 году действует Закон от 1996 года № 159. Ст. 8 закрепляет право подопечного, оставшегося без родительского попечения, на получение жилья от государства.

Однако такая возможность представляется исключительно тем, у кого нет квартиры в собственности. Поэтому отдел опеки не даст опекуну лишить подопечного права собственности на квартиру.

В противном случае при получении ребенком квартиры от государства может встать вопрос о халатности должностных лиц.

Что делать, если опека отказала?

Рассмотрим, может ли опекун оспорить отказ. Закон предусматривает серьезную процедуру по проверке документов, удостоверению законности для продажи детского имущества.  Отдел опеки может отказать в совершении сделки для защиты права собственности несовершеннолетнего.

Если опекун считает, что права ребенка нарушены, то он имеет право обратиться в суд. Для этого необходимо представить постановление отдела опеки об отказе в выдаче разрешения. Заявление подается в течение 14 дней с момента получения отказа.

Одним из важных этапов в процессе подготовки к сделке по продаже жилья подопечного является получение согласия отдела опеки. Процедура не имеет федерального утверждения, поэтому различается в целом по стране.

В случае отказа в выдаче документа необходимо обратится к юристу. Необходимо помнить, что правовые вопросы в сфере опеки и попечительства являются сугубо индивидуальными. Поэтому необходимо описать проблему в форме обратной связи.

Юристы сайта помогут найти решение.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki/

Как обжаловать отказ опеки в продаже квартиры?

Опека отказала в покупке квартиры

Если опека отказала Вам официально, то это должен быть письменный отказ. В письменном документе должны быть перечислены основания для отказа с ссылкой на законодательство. Выбор статей, к которым следует апеллировать при обжаловании в суде, зависит именно от официальных оснований отказа.

В целом, чтобы понять, как дальше поступать, Вам нужно узнать, что именно органу опеки не понравилось в этой сделке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Органы опеки действуют правильно – деньги, выделяемые государством в виде материнского капитала, предназначены для обеспечения детей жилой площадью. Опека руководствуется действующим гражданским законодательством и Конституцией РФ, а имеющиеся доли никак не уменьшают те доли, которые Вы отчуждаете.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Чаще всего сотрудники опекунского совета не берут на себя ответственность за принятие решения, и поэтому при любом, на их взгляд, ухудшении условий детей выносят отказ.

Я рекомендую получить от опеки на руки этот отказ в письменной мотивированной форме. В нем они должны сослаться на нормативные акты, которыми они руководствовались.

И далее уже с этим мотивированным отказом Вы можете обращаться в прокуратуру. Прокуратура рассмотрит этот вопрос и дальше передаст в суд.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Орган опеки и попечительства обязан выдать предварительное разрешение на сделку либо отказ в его выдаче в течение 15 дней, причем отказ должен быть мотивированным (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

По общему правилу, недвижимое имущество несовершеннолетних не подлежит отчуждению, кроме некоторых исключений, к числу которых, в частности, относятся перемена места жительства или иные исключительные обстоятельства. И при этом сделка будет совершена в интересах несовершеннолетнего (ст.

20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Для обжалования отказа органа опеки и попечительства Вам нужно будет доказать исключительность обстоятельств, продиктованную интересами ребенка. Судебная практика показывает, что сделать это удается редко.

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Отказ органов опеки и попечительства на согласование сделки по продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, можно обжаловать только в суде по месту нахождения органов опеки и попечительства, в течение шести месяцев с даты получения такого отказа в письменном виде.

Судебная практика за 2018 года показывает, что в судебном процессе необходимо обосновать причины продажи жилья, полученного с помощью материнского капитала. Наиболее эффективные и принимаемые судом аргументы:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь за счет средств, полученных от продажи жилья, приобретенного с помощью материнского капитала.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Обосновывая свои исковые требования в суде по признанию отказа органов опеки, необходимо иметь в виду, прямого запрета на продажу квартир, купленных за материнский капитал, нет. Но на практике в суде можно использовать всего три аргумента, которые убедят суд в том, что отказ органов опеки и попечительства на одобрение отчуждения имущества несовершеннолетних можно признать незаконным:

  1. несовершеннолетние участники долевой собственности в обязательном порядке получат равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания будут соответствовать или будут лучше, чем в продаваемой квартире (доказывается предоставлением суду предварительного договора купли-продажи нового жилья);
  2. вместо выделения долей во вновь приобретаемом жилье, в интересах и в пользу детей, в обязательном порядке будет произведена выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли каждого ребенка на момент совершения сделки (принимается судом с учетом позиции по данному вопросу органов опеки);
  3. если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям будут выделены в жилом помещении, принадлежащем родственникам – например, в квартире бабушки и/или дедушки (доказывается нотариально заверенным согласием родственника на предоставление детям в собственность доли в жилом помещении).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Какие пособия и льготы дают при рождении ребенка?

Актуальные правила семейной ипотеки под 6%

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_obzhalovat_otkaz_opeki_v_prodazhe_kvartiry/100430

Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?

Опека отказала в покупке квартиры

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?

Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?

Татьяна

Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают.

Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья.

И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.

Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки.

Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей.

Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Замена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.

Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры. В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100. Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.

Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.

Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом.

Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили. Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было.

Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.

Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.

Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо.

Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя.

Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.

Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа.

Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие.

Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.

Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.

Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля.

Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд.

Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.

Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.

Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.

Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.

Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.

Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены.

Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства.

Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.

Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе.

Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы.

Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.

Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей.

Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место.

Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.

Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.

Метраж меньше учетной нормы. Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.

Суд обязал администрацию выдать семье разрешение, потому что:

  1. Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
  2. Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих, как было раньше.
  3. Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.

Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке. Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка.

Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей.

Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.

Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше.

Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки, и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке.

Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.

Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке.

Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната.

Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.

Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.

Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/opeka-kvartira/

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Опека отказала в покупке квартиры

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.