Опека продать квартиру

Содержание

Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

Опека продать квартиру

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

  1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
  2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
  3. Имеются все необходимые документы.
  4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества.

Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

  • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
  • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;согласия на приобретение новой жилплощади.

Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  • паспортного стола;
  • органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  • с обоснованием причины продажи;
  • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя.

Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства.

Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

  1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
  4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
  5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

  1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).

Источник: https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo

Как продать квартиру ребенка, если отец не выходит на контакт?

Опека продать квартиру

Действительно, Гражданский кодекс РФ установил дополнительное требование к сделкам с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а именно письменное согласие законных представителей подростка, которыми являются его отец и мать.

В связи с этим требование органов опеки правомерно, и его несоблюдение может стать препятствием для совершения сделки купли-продажи — покупатели просто откажутся ее покупать, так как такая сделка (без письменного согласия хотя бы одного из родителей) может быть признана недействительной в судебном порядке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Тот довод, что отец девочки давно не платит алименты, Вам проще всего использовать в качестве аргумента для убеждения отца девочки данное согласие подписать. Иначе Вы в свою очередь можете обратиться в суд и требовать сумму невыплаченных алиментов уже в судебном порядке.

В соответствии с законом, есть гипотетическая возможность требовать в судебном порядке лишения отца ребенка родительских прав по причине того, что он не участвует в воспитании дочери и не платит алименты. Однако данная категория дел является для судов сложной, и Вам потребуется значительно больше времени и средств, чтобы довести данную процедуру до конца.

В качестве рекомендованного решения — обратитесь к отцу ребенка с соответствующей просьбой, аргументировав необходимость данной процедуры в совершении сделки. При наличии неисполненных обязательств с его стороны (невыплаченные алименты) Вам, полагаю, будет довольно несложно получить его согласие и провести сделку по форме, установленной законом.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское Поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Екатерина Левина:

Раздельное проживание родителей не влияет на их права в отношении ребенка, в том числе и на жилищные, поэтому согласие отца является необходимым условием для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по продаже квартиры. Если отец ребенка злостно уклоняется от уплаты алиментов или участия в воспитании Вашей дочери, Вы можете в судебном порядке лишить его родительских прав. В этом случае получение согласия отца на совершение сделки по продаже квартиры не потребуется.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Семейным кодексом определено, что мать и отец имеют равные права по воспитанию ребенка.

Родители в равной мере занимаются воспитанием, следовательно, решать вопрос об изменении места жительства ребенка и отчуждении объекта недвижимости, который ему принадлежит, необходимо с согласия обоих родителей. Но в случае, если местонахождение отца ребенка неизвестно, права матери никто не может ограничить.

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Для получения согласия на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего требуется явка в органы опеки и попечительства обоих родителей, даже если на момент совершения сделки они находятся в разводе и проживают раздельно. Одновременно с этим законодательство не предусматривает обязательного согласия обоих родителей на совершение сделки.

Как следует из анализа судебной практики, при рассмотрении споров суды исходят из того, что несогласие одного из родителей на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего не является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения органом опеки.

В таких случаях необходимо руководствоваться соблюдением прав и законных интересов ребенка, а не его родителя.

Отвечает адвокат Валерий Вечканов:

Сегодня российское законодательство направлено на сохранение прав несовершеннолетних, в том числе сохранение их прав на недвижимость. Таким образом, при продаже квартиры, в которой имеется доля собственности несовершеннолетнего ребенка, нужно одновременно приобрести другое жилье с площадью на долю несовершеннолетнего ребенка не меньше той, которая была в продаваемой квартире.

При продаже доли (либо целой квартиры), принадлежащей ребенку, необходимо согласие обоих родителей.

В случае, если один из родителей не участвует в жизни и воспитании девочки и уж тем более не платит алименты, Вам придется обратиться в суд с требованием ограничить отца дочери в правах, вплоть до его лишения родительских прав. Получив решение суда об удовлетворении Ваших требований, органам опеки будет достаточно заявления одного родителя.

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Невыполнение отцовских обязанностей не лишает отца Вашей дочери отцовских прав. Соответственно, органы опеки действуют по закону.

Любые операции с недвижимостью несовершеннолетнего могут происходить только с согласия его родителей, причем письменного и нотариально заверенного, или при их непосредственном участии.

Если Вы намерены решить этот вопрос сейчас, то подавайте в суд на лишение отца родительских прав, так как он не платит алиментов, ведет асоциальный образ жизни, неадекватен, препятствует исполнению прав ребенка на улучшение жилищных условий и т. д.

Если суд признает Ваши доводы доказанными, а требования правомерными, Вы останетесь единственным законным представителем несовершеннолетнего. Только такой суд может длиться годами.

Также Вы можете подать в суд на отца дочери на взыскание алиментов и использовать это как аргумент, чтобы он приехал и выполнил у нотариуса свои отцовские обязанности, дал ребенку разрешение на улучшение жилищных условий.

Но в некоторых случаях проще всего бывает подождать совершеннолетия ребенка и потом уже заниматься вопросами недвижимости.

Отвечает адвокат Виктория Данильченко:

До обращения в суд необходимо письменно уведомить отца ребенка о необходимости оформить согласие: послать заказное письмо с уведомлением о вручении.

В письме следует указать, на какую сделку и с какими условиям он должен дать отцовское согласие, последствия отказа в оформлении данного документа, а также срок, в течение которого он должен дать письменное согласие на продажу квартиры. Надлежащим образом составленное письмо поможет решить проблему в досудебном порядке.

По истечении указанного в письме срока или в случае отказа от предоставления согласия следует обращаться в суд, чтобы оспорить отказ отца ребенка на совершение сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Есть ли льготы на ипотеку для матерей-одиночек?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_rebenka_esli_otets_ne_vyhodit_na_kontakt/6559

Разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка: как получить, документы, сроки

Опека продать квартиру

Получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости несовершеннолетнего ребенка по закону обязательно (ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ). Это касается как родителей, так и усыновителей или опекунов.

Отчуждение имущества ребенка без разрешения органа опеки и попечительства (далее – ООиП) является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, без разрешения Росреестр не примет документы на регистрацию.

Рассмотрим, каковы условия для получения согласия, как оформить разрешение и что для этого понадобится, когда ООиП может отказать в выдаче документа.

Условия продажи недвижимости несовершеннолетнего

Несовершеннолетние дети вправе ограниченно распоряжаться своим имуществом. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает все договоры самостоятельно, но с разрешения родителей или иных законных представителей: усыновителей, опекуна. Если же ему еще нет 14 лет, все сделки от его имени совершают представители.

Какие условия должны быть соблюдены для получения разрешения на продажу квартиры или доли в праве собственности:

  1. Предоставление другой недвижимости. Ребенок не может остаться без жилья, и родители должны найти ему квартиру, которая не будет уступать по размерам и иным параметрам продаваемой. Сделку с большой долей вероятности одобрят, если другое жилье больше по площади и дороже по цене, находится в лучшем районе.
  2. Открытие банковского счета для перечисления денег от продажи недвижимости ребенка. Этим вариантом часто пользуются люди, берущие ипотеку: банк вряд ли одобрит ипотечный кредит, если в приобретаемой квартире придется выделять долю ребенку. Родители оформляют ипотеку на себя, а деньги от проданной недвижимости перечисляют на банковский счет, откуда тот сможет снять их по достижении совершеннолетия. Но ООиП обычно отказывают в такой схеме, указывая на то, что недвижимость для ребенка надежнее, и через несколько лет за вырученные деньги он сможет купить себе только комнату в общежитии.

Примечание: в ООиП для получения окончательного разрешения предоставляются все документы по сделке. Если даже предварительное разрешение получено, это не означает, что на окончательном этапе сделку не «завернут». Если альтернативная недвижимость хуже по параметрам и не соответствует интересам несовершеннолетнего, в проведении сделки будет отказано.

Когда можно не соблюдать условия

В некоторых случаях ООиП «закрывают глаза» и выдают разрешение, даже если приобретаемая взамен квартира хуже продаваемой.

Когда возможно отступление от условий:

  1. Если ребенку требуется дорогостоящее лечение. Его квартира продается и покупается другая дешевле. Разница в цене направляется на лечение.
  2. Если несовершеннолетнему требуется обучение в специализированном учреждении закрытого типа, и такого в городе его проживания нет, приходится переезжать и продавать имущество.
  3. Если проживание на продаваемой жилплощади негативно отражается на его здоровье: например, появилась аллергия, хроническое заболевание.

Важно знать: четкого регламента для сотрудников ООиП на федеральном уровне нет. По каждому обращению решение принимается индивидуально после тщательного изучения условий сделок.

Получение разрешения органов опеки: пошаговая инструкция

Для начала родителям нужно определиться, как они будут соблюдать интересы ребенка: выделят ему долю в другой квартире, или же положат деньги от продажи имеющейся недвижимости на банковский счет.

После этого можно заняться оформлением разрешения на сделку с долей несовершеннолетнего или всей квартирой.

Шаг 1: предварительное разрешение

Чтобы получить предварительное разрешение, нужно обратиться в ООиП с заявлением о его выдаче. Документ должны выдать в течение 15 дней с момента подачи заявления. Это делается еще до поиска другой квартиры, приобретаемой взамен продаваемой.

В заявлении нужно указать сведения о ребенке и отчуждаемой недвижимости, а также попросить о выдаче разрешения. Срок его действия регламентируется региональными законами. Обычно это три месяца, но могут сделать пометку и «до исполнения условия, указанного в разрешении».

Шаг 2: заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП) нужен для получения окончательного разрешения ООиП. Сотрудники должны проверить, действительно ли приобретаемая на замену недвижимость соответствует всем требованиям.

Примечание: преддоговор оформляется с продавцом квартиры, в Росреестр не подается. Переход права собственности регистрируется только по основному ДКП.

Шаг 3: получение окончательного разрешения

Получив документы по сделке, нужно представить их вместе с преддоговором в ООиП. Только после этого отчуждение недвижимости одобрят и выдадут постановление о согласии на сделку.

Как и в случае с предварительным, срок действия окончательного разрешения зависит от региона. В основном он составляет три месяца. Если же срок не установлен, документ действует один год. Но лучше этот вопрос уточнить в ООиП: везде могут быть разные регламенты.

Шаг 4: продажа недвижимости несовершеннолетнего и покупка новой квартиры

Лучше всего продавать квартиру ребенка с одновременной покупкой нового жилья. Это называется альтернативной сделкой, где продавец (несовершеннолетний) сразу выступает и покупателем. В одиночку это провернуть проблематично, так как будет целая цепочка участников, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или риэлтору.

Родитель или ребенок старше 14 лет подписывают сразу два ДКП: один – по которому квартира продается, второй – по которому покупается новая недвижимость на замену. После этого все документы подаются на регистрацию.

Какие нужны документы для разрешения и сделки

Чтобы получить разрешение, законные представители несовершеннолетнего должны представить в ООиП полный пакет документов:

  1. Заявление о выдаче разрешения.
  2. Выписку из ЕГРН.
  3. Паспорта обоих родителей и ребенка старше 14 лет.
  4. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет.
  5. Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у несовершеннолетнего: старый ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, и пр.
  6. Технический паспорт.

Чтобы сделка была одобрена окончательно, понадобится предварительный ДКП с продавцом приобретаемой недвижимости, а также документы на нее.

Для самой сделки понадобится выписка из ЕГРН, паспорта всех участников, свидетельство ребенка до 14 лет, разрешение ООиП, техпаспорт на недвижимость.

ДКП недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению и подписывается только в присутствии нотариуса. После заключения сделки он сам подаст документы на регистрацию перехода права собственности, и получить новую выписку из ЕГРН можно будет уже через три рабочих дня.

Примечание: покупатель может запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных людей. Лучше оформить эти документы заранее.

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Согласие органов опеки на продажу квартиру могут не выдать в нескольких ситуациях:

  1. Если взамен приобретается квартира в строящемся доме. Обоснование здесь одно: пока дом достроят, ребенку негде будет жить. Но сделку могут одобрить, если до сдачи осталось совсем немного времени.
  2. Если покупается квартира в ипотеку. Опека может отказать в разрешении, так как при неисполнении обязательств перед банком недвижимость могут изъять для погашения задолженности, и ребенок останется без жилья. Кроме того, сами банки зачастую отказывают в ипотечном кредитовании, если придется выделять долю несовершеннолетнему.
  3. Второй родитель не дал согласие на сделку, если он не лишен родительских прав, не умер и не признан пропавшим безвестно. Если же отец или мать заявили о несогласии на продажу жилья ребенка, можно принудить их оформить нотариальное согласие через суд, и только потом обратиться в ООиП.
  4. Если родители выделяют долю ребенку в другой квартире по договору дарения, а деньги от проданного жилья не собираются вносить на банковский счет. Раньше такие сделки допускались, но сейчас получить разрешение проблематично, и опека просит положить вырученные от продажи деньги на счет в банке.
  5. Разница в цене недвижимости. Если кадастровая стоимость покупаемого жилья ниже, чем продаваемого, сделку вряд ли одобрят.
  6. Непригодность приобретаемого жилья для проживания. Не получится продать обустроенную квартиру пусть и в неблагополучном районе, и купить частный дом без коммуникаций, если нет возможности их подведения.

Важно знать: если опека отказала в выдаче разрешения, можно обжаловать постановление об отказе в судебном порядке. Если требования истца удовлетворят, ООиП обяжут выдать согласие по решению суда.

Особенности отдельных сделок с имуществом детей

Если ребенок просто прописан в квартире, но не числится в качестве собственника, оформлять разрешение и заключать нотариальный договор не придется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать:

  1. Если родители не планируют приобретать несовершеннолетнему другую недвижимость, они могут открыть банковский счет и перечислить деньги от продажи туда, но с разрешения опеки. Нередко ООиП одновременно просит и выделить пусть и минимальную долю, и положить средства на счет.
  2. Если продажа недвижимости ребенка связана с необходимостью дорогостоящего лечения или содержания в закрытом интернате, родитель должен представить подтверждающие документы.
  3. Если мать и отец разводятся, и хотят поделить имущество, в котором есть доля ребенка, получить разрешение проще. Обычно опека идет навстречу и позволяет выделить даже меньшую долю в другом жилье.
  4. Разрешение выдается ООиП по месту регистрации ребенка. Если он не прописан по адресу продаваемой квартиры, придется взаимодействовать сразу с несколькими отделами опеки.
  5. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего в пользу опекуна или родственника не допускается. Сделку могут признать недействительной.
  6. Если ребенок является наследником по закону или по завещанию, но еще не вступил в наследство. Придется сначала получать свидетельство у нотариуса, регистрировать право собственности, и только после этого заниматься оформлением разрешения и продажей.

Продажа квартиры, которой владеет несовершеннолетний, в среднем занимает один-два месяца. Этого времени достаточно для оформления разрешения и заключения сделки.

Возможные трудности

Сложнее всего получить разрешение опеки. Даже если предварительное согласие оформлено, это не гарантирует, что сделка на окончательном этапе будет одобрена. ООиП проверяют досконально все документы, и, если будет выявлено малейшее нарушение прав и интересов ребенка, недвижимость запретят продавать.

Если вам нужна консультация, обращайтесь к нашим юристам. Они ответят на любые вопросы и помогут вам разобраться в проблеме максимально быстро.

Источник: https://glavny-yurist.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry-s-uchastiem-nesovershennoletnego-rebenka.html

Разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего: порядок получения и срок действия согласия

Опека продать квартиру

Законодательство установило нормы контроля над интересами несовершеннолетних членов семей, которые распространяются на процедуру купли-продажи жилого помещения. Чтобы права ребёнка не были нарушены, его законные или уполномоченные представители обязаны отчитаться перед органами опеки и попечительства. Для этого оформляются официальные бумаги.

Для чего нужно согласие органов опеки на продажу квартиры, и что оно собой представляет

После того как вещные права на жильё переданы покупателю, продавец получает на руки деньги и вправе распорядиться ими по своему усмотрению.

Предполагается, что взамен проданной квартиры он приобретёт новое жилое помещение большей или меньшей площади, переедет в другой населённый пункт, где благополучно обустроится или купит частный дом.

Но, как показывает практика, так поступают далеко не все граждане. Некоторые недобросовестные родители продают недвижимость, чтобы бездумно растратить полученные по сделке доходы.

Во избежание таких ситуаций законодательством предусмотрен отчёт за все операции с жильём, где прописаны несовершеннолетние граждане. Регламент обращения в органы опеки и попечительства отражён в Законе №48 от 24.04.18. Он вменяется законным представителям детей, совершающим сделку, и говорит о том, что выписать ребёнка из квартиры без альтернативы проживания недопустимо.

Он означает, что государственным органом удостоверено:

  1. Намерение родителей на приобретение нового жилья взамен продаваемого, что позволит благополучно переселить в него несовершеннолетнего.
  2. Наличие альтернативной площади у бабушек или дедушек малыша, куда он может быть выписан.

Такой документ обязательно прилагается к пакету документации на продажу квартиры, без него сделка будет считаться оспоримой.

Алгоритм получения согласия на сделку от органов опеки

Вся процедура оформления рассматриваемого документа проводится пошагово законными представителями несовершеннолетнего жильца, ориентируясь на нормы статьи 65 СК РФ. Покупателю остаётся только убедиться в том, что такой документ имеется в наличии, самостоятельных действий для его получения или перепроверки проводить не нужно.

Подача документов

Заинтересованные лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением и пакетом документации, в которую входятт следующие документы на продаваемую квартиру:

  1. Правоустанавливающий документ: договор имущественной сделки, приватизации, свидетельство о наследовании или иной документ.
  2. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт на квартиру, поэтажный план с экспликацией, по которому будет установлен размер жилой площади и планировка квартиры.
  4. Если в интересах лица действует представитель, он может получить документ только по расписке при предъявлении паспорта.

Относительно планируемой сделки предоставляются:

  1. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
  2. Копии правоустанавливающей, правоудостоверяющей и технической документации на приобретаемую квартиру.

Документы на вновь приобретаемую квартиру нужны для сверки характеристик нового жилья и удостоверения в том, что права ребёнка не нарушены проводимой родителями сделкой купли-продажи.

Соответствующее заявление в органы опеки и попечительства от уполномоченных лиц подаётся в территориальное отделение. Удобнее всего подать его:

  • через официальный сайт Госуслуги, заполнив электронную заявку;
  • при личном посещении МФЦ «Мои документы».

Заявление составляется по образцу, предложенному на официальном сайте или непосредственно в канцелярии учреждения. Главное, чтобы в нём были указаны:

  • причины продажи квартиры;
  • преимущества нового помещения;
  • или преимущества переезда в другой населённый пункт.

Естественно, речь идёт о преимуществах для ребёнка.

Процедура получение согласия

После того как заявление с приложенным к нему пакетом документации будет рассмотрено комиссией учреждения, принятое решение выдадут на руки под роспись заявителю.

О готовности документа будет сообщено по электронному адресу или по звонку. Информацию для обратной связи следует указать заранее в поданном заявлении.

При оформлении электронной заявки можно выбрать варианты получения из числа нижеследующих:

  • личное посещение учреждения;
  • получение через МФЦ;
  • получение Почтой России.

Эта процедура проводится безвозмездно. Но при получении почтового отправления потребуется оплатить услуги связи.

Сроки подготовки документа

По регламенту процедура может занимать от 10 дней до одного календарного месяца. Её продолжительность зависит от ряда факторов:

  • даты, назначенной для заседания комиссии (периодичности заседаний);
  • отсутствия технических недочётов при оформлении заявления и пакета документов;
  • соответствия приобретаемого жилья установленным нормам.

Иногда при первичном рассмотрении решение не принимается, а откладывается для дальнейшего рассмотрения с требованием исправить технические ошибки или донести дополнительные бумаги.

Причины отказа в проведении сделки

Принятое решение может быть как положительным, так и отрицательным. Отрицательное решение принимается на основании норм гражданского, семейного и жилищного законодательства. В первую очередь тогда, когда сделка не соответствует нормам закона, то есть не может считаться действительной, независимо от проживания в квартире несовершеннолетнего. Такие причины могут быть связаны:

  • с правоспособностью объекта или продавца;
  • с порчей или отсутствием необходимых документов.

Следующая позиция органов опеки при отказе состоит в том, что планируемая сделка нарушает интересы ребёнка. Например:

  • новое жильё имеет меньшую площадь;
  • в новом доме планировка квартир не позволяет выделить ребёнку отдельную комнату;
  • слабо развита инфраструктура: школа или детсад находятся в отдалении от дома.

Такие моменты следует предусмотреть заранее и предоставить по ним исчерпывающие и убедительные аргументы.

Когда можно приступать к проведению сделки

Решение уполномоченного органа выдаётся в виде официальной выписки на третий день после его принятия комиссией. Но оно не вступает в силу сразу же – по регламенту для этого даётся промежуток в 10 дней. Такое положение существует, чтобы в данный период сам заявитель или третьи лица, чьи права нарушены принятым решением, могли обратиться в суд для обжалования.

После того как 10 дней пройдут, можно заключать договор купли-продажи (ДКП). Но обязательно следует учесть, что если новое жильё не приобретается, то деньги от продажи в установленном размере должны поступить на лицевой счёт ребёнка до завершения процедуры регистрации. Иначе процедура будет приостановлена, а на вступление ДКП в силу будет наложен запрет.

Для этого в органы опеки на заключительном этапе должна быть представлена удостоверенная копия ДКП без отметки о регистрации или копия лицевого счёта.

По копии ДКП будет произведена сверка с выданным ранее разрешением о том, что приобретён именно тот объект, на который получено согласие.

А по копиям лицевых счетов уполномоченные лица будут проверять – поступили ли на счёт ребёнка средства в размере установленной доли.
Долю в праве несовершеннолетний ребёнок имеет даже тогда, когда квартира не приватизирована и не оформлена на него официально.

Таким образом, если в квартире прописан ребёнок, нужно получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Для его получения подаётся заявление с приложением документов по следующим объектам: который продаётся и покупается взамен него.

Если покупка нового жилья не предусмотрена – на лицевой счёт ребёнка нужно положить установленную сумму, о чём сообщить при получении согласия на сделку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/semejnoje/usynovlenije/prava-propisannogo.html

Продажа имущества недееспособного опекаемого лица

Опека продать квартиру

Когда собственник – ребенок или недееспособный гражданин, продать квартиру опекаемого сложнее. Без знаний нюансов процедуры нельзя обойтись, иначе совершенная сделка быстро станет недействительной. Заинтересованный опекун сначала должен собрать все нужные документы и обратится в соответствующие органы, чтобы заручиться их согласием.

Дети и недееспособные граждане

По закону несовершеннолетние могут владеть имуществом. Когда родственники дарят им недвижимость или в приобретении семьей жилья часть оплаты становится материнский капитал. Детям выделяют равноценные доли.

Недееспособным могут документально признать человека, имеющего определенные психические расстройства или злоупотребляющего какими-нибудь наркотическими веществами, алкоголем. Он не самостоятельный гражданин и нуждается в присутствии опекуна.

Таким гражданам нельзя получать на руки пенсию, совершать никаких имущественных или иных крупных сделок. Любое действие происходит с письменного согласия попечительства.

Иногда обстоятельства, ставшие причиной признания лица ограничено или полностью недееспособным, пропадают, тогда после экспертизы ему будут возвращены все права. Включая отзыв опекуна.

Важно! Законными представителями всех детей считаются родители, старшие родственники, под опекой которых находятся несовершеннолетние. Или иные назначенные органами опеки лица.

Сама опека контролирует все действия опекунов, защищая интересы их подопечных.

Имущество недееспособного

Согласно 17-18 статьям в ГК РФ даже статус недееспособного не лишает гражданина собственности. Капиталы, недвижимость, акции – все, чем ранее владел человек, остаются с ним. Однако, недееспособные лица не имеют возможности принимать решения и осознавать свои поступки.

Таких граждан законодательно лишают основных прав, включая самостоятельное проведение сделок, касающихся недвижимости, принадлежащей им.

Если недееспособный продает, обменивает или дарит свою собственность без соответствующего разрешения, это недействительно. Участники должны аннулировать договор и вернуть обратно все полученное. А дееспособное лицо – второй участник не состоявшейся сделки должен еще возместить понесенный ущерб.

Выписка недееспособного владельца и продажа его квартиры

Чтобы реализовать имущество такого гражданина, надо его сначала выписать оттуда. Органы опеки регулярно отслеживают их жизнь, поэтому опекун должен сообщать предварительно о любых принимаемых им решениях. Он сможет выписать подопечного, когда получит письменное на то разрешение опеки.

Для этого опекуну нужно подобрать равноценное жилье, куда можно прописать недееспособного и где тот сможет впоследствии жить.

Если он планирует передать опекаемого в дом престарелых, после продажи квартиры недееспособного, деньги – материальную компенсацию – опекун должен передать взамен.

Что нужно для выписки с квартиры недееспособного:

  1. Составить заявление, там автор укажет подробно причину своего решения.
  2. Подать его, добавив паспорт опекуна с копией документа, способного подтвердить факт назначения автора опекуном. Пункт передачи бумаг – территориальный филиал органов опеки.
  3. Получить ответ – постановление, где будет подпись главы администрации и официальное согласие.
  4. Обратится следом в отдел миграционной службы, чтобы там выписать недееспособного.
  5. Взять листок убытия и передать его в место новой регистрации подопечного.

Эти действия выполняются поочередно.

Получение разрешения для продажи имущества недееспособного

Опекун лица, ранее признанного недееспособным, планируя продать имущество последнего, должен заручиться официальным согласием опеки. Для чего он составляет подробное заявление и дополняет следующими документами:

  • паспорт опекуна;
  • бумаги, касающиеся реализуемой недвижимости;
  • бумаги, касающиеся нового жилья недееспособного;
  • если ранее подопечному перевели средства безналичным способом, нужна выписка банка.

Похожие действия выполняют опекуны, у кого подопечные – несовершеннолетние дети. Их также нельзя выписать «на улицу». Закон требует предоставить равноценное или лучшее жилье взамен продаваемого.

Процедура продажи имущества:

  1. Обратиться напрямую в местный орган опеки согласно прописке. Послать им письменное уведомление, где отражены намерения реализации недвижимости.
  2. Предъявить вышеперечисленные документы. Опека оформит разрешение, когда убедится, что опекаемому предоставлено равноценное или лучшее жилье. Нельзя просто прописывать его у родственников, новую недвижимость надо оформить как собственность недееспособного.
  3. Есть случаи, когда подопечного можно выписывать и продавать его имущество, не предоставляя другой жилплощади взамен. Например: отправка его в дом инвалидов или же дом престарелых.
  4. Обязательно предъявление банковской выписки, где виден факт совершения перевода средств, равных реальной стоимости продаваемой квартиры. Причем владелец счета – недееспособный. Перевод совершается до сделки продажи, не после.

Опека вправе оспорить сделку, если она произведена без их официального согласия.

Продажа недвижимости наследниками

Зачастую опекунами у недееспособных граждан являются их родственники. Дети, братья-сестры, родители. По закону опека автоматически прекращается, если умер сам подопечный или опекун.

Согласно 17 статье опекунам нельзя наследовать имущество опекаемых ими и наоборот. Это возможно, если ранее недвижимость была совместной.

Можно продавать имущество недееспособного, если ты его наследник? Если законный представитель упоминается в тексте завещания подопечного, написанного ранее, когда тот еще сохранял ясность ума. Иначе шанса стать наследником нет. Наследование происходит двумя путями:

  • по закону – когда изучается 7 очередей прямых наследников;
  • по завещанию – учитывается лишь документ, написанный до официального признания человека недееспособным.

Причем дарить ему недвижимость, деньги или иные крупные вещи можно, без подтверждения опеки. А лишать собственности, продавая ее, нельзя.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-opekaemogo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.