Опека продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Содержание

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Опека продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 5 мин

0

  Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья

49

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

  • Порядок покупки
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

У несовершеннолетнего есть доля в квартире, какие нужны справки при продаже

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки» .

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Такие вопросы поступают в риэлторские компании регулярно, ведь описанная ситуация — совсем не редкость.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, любые операции с этой недвижимостью, будь то продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отдельно продажа доли ребенка в квартире, производятся по особой схеме с участием территориальных органов опеки.

Специалисты агентства недвижимости «Золотой ключик» накопили богатый опыт работы с подобными сделками и с удовольствием помогут вам разрешить все трудности.

Продать квартиру с долей ребенка сложнее, чем жилье без этой особенности. Поэтому относиться к оформлению таких сделок нужно с особой осторожностью и тщательностью. Необходимо будет также собрать некоторые дополнительные документы.

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, что при сделке не были каким-либо образом ущемлены права несовершеннолетнего. А это значит, что доля ребенка в квартире может быть продана только при условии, что ему предоставят равноценную (или большую) долю в другом жилье.

То есть, стоимость его доли ни в коем случае не должна уменьшиться.

Отчуждение доли несовершеннолетних (сделка с близкими родственниками)

Идите в опеку с письменным заявлением. Получайте их отказ. Дальше — в суд. У коллеги была подобная ситуация. Все решили без суда. Может вам через обмен попробовать? С бабушкой и дедушкой. А там уж они с сестрой сами разберутся. Поговорите с опекой. Они должны подсказать выход.

Опека говорит что Дедушка и бабушка могут продать или подарить нам свою квартиру. Но дети не могут продать свои доли бабушке и дедушке т.к это близкие родственники и тете т.к. она близкий родственник опекуна те. меня.

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Согласно ст.56 СК РФ 1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов

. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

1.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В принципе, учитывая, что доля в квартире очень мала, можно предположить, что орган опеки может дать свое согласие на отчуждение, но безусловно потребуется, чтобы эта сделка была во-первых возмездной, а во-вторых, деньги положены на банковский счет на имя несовершеннолетнего.

Сибмама — о семье, беременности и детях

Можно , но так чтобы взамен несовершеннолетнему предоставлялось другое жилье с площадью не меньше чем в данной комнате, те опека будет за то бороться чтобы у ребенка стало не меньше чем есть на данный момент(но вы не собираетесь покупать другое жилье взамен, тогда сочуствую ) , но все как известно подкупляемо От прописки, от города не зависит.

Интересное: Малоимущая Семья Как Оформить В Нижегородской Области

Можно , но так чтобы взамен несовершеннолетнему предоставлялось другое жилье с площадью не меньше чем в данной комнате, те опека будет за то бороться чтобы у ребенка стало не меньше чем есть на данный момент(но вы не собираетесь покупать другое жилье взамен, тогда сочуствую ) , но все как известно подкупляемо От прописки, от города не зависит.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизациейвыписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры). Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод.

Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994г.);

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Опека продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Как продать долю несовершеннолетнего в жилье: получение согласия от опеки

Опека продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние.

Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

  • защита прав и законных интересов подопечных;
  • обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
  • контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре).

Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке.

То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья.

В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город).

Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей.

Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки.

Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

  1. Свидетельство о рождении ребенка, возраста младше 14 лет (или паспорт ребенка возраста 14-18 лет);
  2. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
  3. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
  4. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
  5. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
  6. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

  1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
  2. Выписки из домовой книги;
  3. Копии финансово-лицевого счета;
  4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
  5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

  1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
  2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
  3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
  4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
  5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodazha-doli-nesovershennoletnego-chto-nuzhno-znat-chtoby-ne-narushit-zakon

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Опека продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

  • обращение взыскания на имущество;
  • продажа жилья в связи с переменой места жительства;
  • заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

  • при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
  • при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

  1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
  2. Подготовить пакет документов.
  3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
  4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
  • предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
  • реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

  • свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
  • справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
  • свидетельство о смерти родителя;
  • решение суда о лишении родительских прав;
  • решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

  • заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
  • получить разрешение органа опеки и попечительства;
  • заключить основной договор;
  • заверить договор у нотариуса;
  • зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
  • предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.