Определение цены доли в квартире

Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире

Определение цены доли в квартире

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.

Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

Начать подбор в несколько кликов >

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.

Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.

Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.

В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.

Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Каким образом можно оценить долю в квартире?

Определение цены доли в квартире

Задать вопрос адвокату архив вопросов и ответов

При возникновении проблем, связанных с долевой собственностью относительно квартир одним из первых вопросов является такой: «Как оценивается доля в квартире, что влияет не её цену?» Владельцы проблемной доли в квартире часто даже не имеют доступа в квартиру, где имеют свою собственность. И тогда они начинают выяснять, сколько стоит доля в квартире в том случае, если она продаётся отдельно от всей квартиры.

Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде по выкупу малозначительной доли? Можете тогда обратиться к нам. Наши телефоны: (495) 790-84-39 .

Другим случаем, когда нужно оценить долю, бывает ситуация, при которой ведётся судебный спор о выкупе малозначительной доли в квартире.

В целом, мы, конечно, представляем, что цену определяют оценщики, но в тоже время сразу возникает в памяти факт того, что среди них нет единства мнений. Разными оценщиками доли оцениваются по-разному.

Но и обойтись без их услуг совсем не представляется возможным, ведь без проведения оценки невозможно добиться удовлетворения такого иска в суде.

В любом случае необходимо выяснить цену проблемной доли и при этом надо быть готовым к тому, что цена на неё может оказаться разной. Рассмотрим варианты ценообразования:

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ, ТОГО КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ

В Российской Федерации примерно 95 процентов всех квартир находится в долевой собственности. Соответственно, на вторичном рынке недвижимости также 95 процентов продаваемого жилья также имеет не одного собственника, а несколько собственников. Разумеется, нужно понимать, что далеко не все собственники в квартирах имеют конфликт друг с другом.

Часто между такими сособственниками существуют вполне устойчивые мирные договорённости, и никто не пытается захватить чужую часть квартиры. В случае необходимости они мирно продают квартиру, и либо покупают новую одну на всех, либо покупают отдельное жильё и разъезжаются, сохраняя добрые взаимоотношения.

Денежные средства при таком мирном решении квартирного вопроса они делят соразмерно долям, исходя из рыночной цены целой квартиры.

Таким образом, мы можем наблюдать, как формируется так называемая первая цена доли в квартире, которая определяется как соответствующая часть от рыночной цены целой квартиры. В данном случае нет никаких дисконтов и скидок, таковая цена является наиболее распространённой, а все другие цены определяются, исходя из неё.

Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценивается доля в квартире? Звоните нам, мы бесплатно поможем Вам оценить долю в квартире: (495) 790-84-39 .

ВТОРОЙ ВАРИАНТ ТОГО, КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Рассмотрим случай, когда один собственник доли в квартире договаривается, что он выкупает у другого сособственника его долю. В данном случае никакого особого порядка нет, и каждый договаривается так, как может.

Здесь срабатывает субъективный фактор, и ни один оценщик (специалист по ценам на недвижимость) не сможет сформулировать, каким образом в целом по России определяется эта вторая цена.

Определённо только то, что она точно не бывает выше

первой цены. Она может быть такой же, но могут быть и какие-то скидки, в зависимости от ситуации. К примеру, после развода муж уезжает из квартиры, где имеет долю, но в квартире остаётся его бывшая жена и его дети.

И понимающий мужчина, если уж не дарит эту свою долю бывшей жене, остающейся в квартире с их совместными детьми, то хотя бы продаёт ей свою долю по цене ниже рыночной. Часто при таких сделках происходит договорённость между родственниками, и никто не афиширует, за сколько они договорились.

Риэлторов при такой сделке нет, информация о цене остаётся между продавцом и покупателем.

Здесь стоит заметить только то, как может быть определена «СПРАВЕДЛИВАЯ» вторая цена доли в квартире. Справедливой она может быть в случае, когда вторая цена соответствует первой цене.

Ведь кому-то не придётся делать скидку, так как он мог бы вместе со всеми продать квартиру целиком, получив первую цену. В случае же, когда один собственник противится этому, то он по справедливости не заслуживает никакой скидки. Разумеется, бывают ситуации, когда родственники добровольно соглашаются на скидку, но это уже их право и исключительно добрая воля.

Итак, обратите внимание, вторая цена доли в квартире — это первая цена плюс та скидка, которую соглашается сделать продавец своей доли. Таковая скидка зависит лишь от добрых намерений продающего, а поэтому является субъективной и не подлежит точному определению.

ТРЕТИЙ ВАРИАНТ ТОГО, КАК ФОРМИРУЕТСЯ ЦЕНА ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Увы, нередким является случай, когда между собственниками по квартире возникает конфликт. Один другого попросту выживает из квартиры и при этом не соглашается разъезжаться на каких бы то ни было условиях. В таком случае пострадавшему собственнику единственным возможным выходом из ситуации может стать только продажа своей доли квартиры третьим лицам.

Во втором приведённом выше варианте выкуп доли производит другой участник долевой собственности, и он может после этого стать даже единственным собственником всей квартиры. В третьем же варианте выкупить долю квартиры предлагается уже постороннему лицу.

Разумеется, для третьего лица такая доля в квартире тоже будет проблемной, поскольку в квартире живёт тот, с кем продавец этой проблемной недвижимости не смог сам договориться. Соответственно, в такую квартиру может быть затруднён доступ, и пользование такой собственностью приобретает массу осложнений.

Фактически, если доля в квартире продаётся третьему лицу, то она уже изначально всегда проблемная, а поэтому никогда не может оцениваться по первому варианту. Удивительно, но не все люди, пытающиеся продать эти проблемные доли, это понимают.

В таком случае они бывают вынуждены бегать со своей проблемной недвижимостью долгие годы, пока не поймут, что другой, более высокой, цены быть не может.

Не стоит забывать о том, что на цену по третьему варианты могут оказывать влияние различные факторы.

Учитывается, к примеру, однокомнатная или многокомнатная квартира, в которой продаётся проблемная доля, изолированные ли комнаты, сколько всего собственников в квартире, проживают ли в квартире несовершеннолетние, и каков размер продаваемой доли. Но всё-таки проблемные доли находятся во вполне определённом ценовом диапазоне.

Конкретно, это выражается в том, что обычно цена доли в квартире для третьих лиц определяется как 30-45 процентов от первой цены.

Традиционно при расчёте берётся рыночная цена всей квартиры, делится на размер продаваемой проблемной доли, а затем делится на 30-45 процентов. И крайне редко бывает, чтобы проблемную долю кто-то выкупил за 50 процентов от первой цены – для этого нужна какая-либо уникальная мотивация.

Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценивается доля в квартире? Звоните нам, мы бесплатно поможем Вам оценить долю в квартире: (495) 790-84-39 .

ЭФФЕКТИВНЫ ЛИ СУДЕБНЫЕ СПОРЫ О ВЫКУПАХ МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

Иск по данному вопросу правильно именуется как иск о признании доли в квартире малозначительной, переводе прав собственности и взыскании за неё компенсации.

Подача такового иска имеет смысл, если в квартире есть два и более собственников, и при этом у кого-то из них имеется маленькая доля в квартире, которая меньше самой маленькой изолированной комнаты.

Таковой незначительной долей суд в настоящее время может даже признать всё, что меньше половины однокомнатной квартиры, а выкупить такую маленькую долю можно при условии, если у её собственника есть другое жильё.

Для такового судебного дела истец должен провести оценку у независимого оценщика, но при этом учитывать, что к этому вопросу нет единого подхода.

К примеру, специалисты консалтинговой группы «Юнора» всегда оценивают стоимость доли в квартире, на основании того, что это самая массовая рыночная цена. Таковой подход, когда именно так оценивается доля в квартире, конечно, имеет здравый смысл, но таких честных оценщиков немного.

Другие же оценивают доли в квартире с дисконтом, всегда как проблемные, то есть исключительно по третьему варианту. Следует учесть справедливости ради, что у них оценка выходит чаще дороже, чем 50 процентов, так как они учитывают те доли, которые висят и не продаются долгие годы в различных риэлторских базах и сетях.

Официально эти оценщики объясняют свою такую оценку с дисконтом тем, что вот проблемные доли действительно столько и стоят, но на самом деле мотивация здесь совсем иная.

В случае, когда собственник доли в квартире желает выкупить чужую незначительную долю, то понятно, что он хочет получить материальную выгоду, и выкупать по первой цене он не хочет.

По третьей же цене он сможет получить материальную выгоду, благодаря которой он сможет оплатить услуги оценщика и адвоката. Соответственно, такие оценщики оценивают именно так, как выгодно заказчику – тому, кто намерен выкупить долю в квартире.

А бывает ведь и так, что судьи тоже знают, как оценивает доли та или иная оценочная компания, но судья при этом имеет право сам назначить того, кто сможет сказать, сколько стоит доля в квартире.

И здесь у судьи появляется поле для манёвров: если, к примеру, надо “подсудить” ответчику, чтобы цена незначительной доли была подороже – назначит «Юнору», а если нужно подешевле для истца – назначит какой-нибудь «Канонъ» или «Стройэкспертизу».

Увы, обстоятельства, при которых необходимо оценить долю в квартире, создают благодатную почву для коррупции в судебной системе.

Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире или как оценить долю в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде? Тогда звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39 .

Источник: https://xn-----8kcgbimsfrg9a8ab2a.xn--p1ai/tsena-doli-v-kvartire-otsenit-dolyu-v-kvartire/index.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.