Определение долей в приватизированной квартире

Содержание

Как выделить долю в квартире в 2020 году?

Определение долей в приватизированной квартире

Обычно вопрос выделения долей в квартире возникает при разводе, наследовании имущества и рождении детей. При этом многие думают, что каждому члену семьи будет принадлежать определенная комната, где он сможет быть полноправным хозяином и делать с ней все, что захочется. Не совсем так. В законе четко прописаны требования и порядок проведения процедуры.

Долевая и совместная собственность

Совместная и долевая собственность в нашей стране регулируется гражданским кодексом РФ. Первая возникает, когда квартира приобретается в браке. При этом не важно, кто официально указан собственником, муж или жена, у обоих равные права на нее. Однако супруги могут заключить брачный контракт и распределить нажитое имущество, заверив сделку у нотариуса.

Долевая собственность возникает в случаях дарения, наследования, завещания и покупки, если приобретается уже выделенная часть квартиры. Участниками долевых отношений могут быть как близкие и дальние родственники, так и абсолютно посторонние люди.

Размер доли указывается в процентном соотношении, либо дробями (1/2, 3/4, 1/5) в зависимости от минимально положенного по закону метража. В редких случаях квартиру можно поделить покомнатно, описав метраж и характеристики каждого помещения.

При этом собственники вправе разделить имущество в равных долях или пропорционально. В первом случае общее количество квадратных метров делится на число владельцев. Во втором в соответствии с тем, кто в большей степени проживает в данной квартире, платит за нее коммуналку или взял на себя все расходы по ремонту.

Широко в нашей стране также практикуется выдел части недвижимого имущества. Это несколько другое, нежели разделение по долям. Зачастую его проводят семейные пары, которые приобрели квартиру с использованием материнского капитала.

Например, родители выделяют долю ребенку, чтобы соблюсти требования законодательства и закрепить его права на данную жилплощадь. Однако между собой они могут оставить совместное владение недвижимостью.

Здесь главное, чтобы доля ребенка соответствовала минимальной жилой норме.

Как рассчитать минимальную жилую норму?

С января 2020 года законом установлен минимальный порог доли, которую можно продавать, сдавать или отчуждать. Данное требование направлено против «резиновых» квартир и мошенников, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем разными способами выживают настоящих хозяев.

Минимальный размер доли устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 6-15 кв. м на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м на человека. В Санкт-Петербурге – 9 кв. м, а в Воронеже – 11 кв. м.

Приведем приблизительный расчет минимального размера доли жилья, которую можно продать, подарить или отдать:

  • 1/3 от квартиры, размер которой от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира более 120 кв.м.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Еще десять лет назад это было практически невозможно. Однако в современных новостройках достаточно много предложений квартир с двумя санузлами, отдельными дополнительными выходами на улицу, например, через террасу, огромными кухнями и лоджиями.

Поэтому выделить долю в квартире в натуре сегодня можно и через нотариуса, и через суд, так как основными условиями для сделки являются – наличие собственного санузла; возможность обустройства кухни в каждой доле; отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

Если что-то не соответствует перечисленным требованиям, но жилплощадь позволяет произвести перепланировку или переустройство для достижения поставленных целей, тогда сначала необходимо оформить все документы и разрешения и осуществить задуманное.

В остальных случаях квартира является неделимым имуществом. Поэтому при разводе легче продать недвижимость целиком по рыночной стоимости, и затем только поделить вырученные деньги поровну.

Однако законом предусмотрен еще один способ решения проблемы, например, при разводе – по соглашению сторон о порядке пользования, в котором прописывается, кому из собственников достается та или иная жилая комната, а также устанавливается порядок пользования балконом, лоджией или кладовкой.

Как правило, кухню, прихожую, санузел и ванную стороны эксплуатируют на равных условиях.

Дополнительно в соглашение можно включить порядок пользования бытовыми приборами, расположенными в общих местах, а также зафиксировать график дежурств по уборке, утилизации мусора и возможности проживания в квартире домашних животных.

Данное соглашение не является документом и не регистрируется в Росреестре, но оно может быть приложением к договору купли-продажи.

Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему считается лишь доли, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля будет в натуре. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд.

Как суд определяет порядок пользования квартирой?

Как правило, между собственниками часто возникают споры относительно того, кому должна достаться та или иная комната, особенно, если они разных размеров или в одной успели провести ремонт, а в другой нет. К тому же мало кто хочет занимать проходное помещение, тем более если оно совмещено с кухней.

На что в данной ситуации обращает внимание суд и что учитывает?

Многое. Сложившееся фактическое проживание каждого собственника – кто, где привык. Планировку квартиры, наличие изолированных комнат. Есть ли реальная возможность проживать вместе на одной жилплощади.

Особенно если есть малолетние дети или инвалиды. Но их интересы не будут приоритетными, если они не являются держателями доли.

Судом также учитывается наличие у собственников другого жилья, например, в квартире родителей.

Поэтому к суду нужно готовится тщательно. Тем более ситуации встречаются разные, и каждую из них следует рассматривать отдельно, лучше с помощью специалистов. К тому же когда выделить долю в натуре не получается по закону, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Можно ли сдать долю в аренду?

Если ее размер отвечает требованиям закона по минимально дозволенной площади, то проблем со сдачей в наем не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть гостиная, спальня и другие комнаты.

Второй момент – согласие остальных совладельцев, если доля не выделена в натуре. В противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Когда необходим нотариус?

С августа прошлого года стали действовать поправки в законе, которые упрощают оформление сделок с недвижимостью. Изменения касаются случаев, если продается вся квартира целиком, то есть когда все собственники отчуждают свои доли в одной сделке одним договором, а не отдельными.

Не нужен нотариус и в том случае, если квартирой владеет один собственник, и он продает в ней определенную долю, а оставшиеся квадратные метры оставляет за собой.

Но если реализуется недвижимость, которой в долях владеют несколько собственников, и один из них хочет продать свою долю кому-то другому, то нотариус обязателен. При этом не имеет значения, отчуждается доля другому собственнику или постороннему.

Кроме того, для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, необходимо уведомить других собственников долей и обозначить свои условия, причём сделать это потребуется в письменной форме.

В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Просто так продать или купить часть квартиры также не получится, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. По закону они считаются недееспособными до 14 лет, и не могут принимать решение. То же самое касается людей, которые официально признаны недееспособными по причине психического заболевания.

На регистрацию долей в Росреестре обычно уходит около 7 рабочих дней. Если документы были переданы через МФЦ, срок обработки и внесения изменений увеличивается еще на два дня. Государственная услуга обойдется в 2000 рублей с одного человека.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/kak-vydelit-doliu-v-kvartire-v-2020-godu-5f1a863bfbc6c71236102884

Как выделить долю в приватизированной квартире

Определение долей в приватизированной квартире

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выделить долю в приватизированной квартире может каждый участник совместной собственности. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Обязательно предварительно определяется размер доли каждого из совладельцев, чтобы их имущественные права не были ущемлены.

Права собственников

Порядок определения долевой собственности регламентируется ГК РФ и рядом других законодательных актов.

Основные нюансы выдела доли согласно ГК РФ:

  • Каждый участник долевой собственности имеет право на выделение доли из общего имущества.
  • Имущество в долевой собственности может быть разделено по добровольному соглашению.
  • Соглашение может быть изменено в будущем при согласии всех участников долевой собственности.
  • Если таковое соглашение не было достигнуто, участник имеет право требовать реализации своих имущественных прав в судебном порядке.
  • Один из собственников имеет право на получение денежной компенсации от других участников, если выделить долю в натуре не представляется возможным из-за нанесения ущерба другим участникам или по причине законного запрета.
  • Денежная компенсация возможна только при согласии участника, за исключением отдельных случаев.
  • Собственник имеет право на денежную компенсацию несоразмерности выделенного имущества.
  • Доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом.
  • Доля в натуре выделяется только при технической возможности.

Определение долей

Рассчитать площадь, которая положена по закону каждому из собственников квартиры, очень просто. Для этого нужно разделить общую площадь на количество человек. Такой метод работает в любом случае, если иное не предусмотрено законом.

Исключения возможны в тех ситуациях, если собственник за свой счет сделал в помещении ремонт или осуществил другие неотделимые улучшения. В таком случае он имеет право на увеличение своей доли сообразно с израсходованными средствами.

Если жилье было приватизировано супругами во время брака, им принадлежат равные доли. Все дети также имеют право на равные части недвижимого имущества. Исключения могут быть сделаны, если соответствующие пункты есть в брачном контракте. Если же приватизировал квартиру только один из супругов, он и является ее единственным владельцем.

После определения долей совладельцы могут разделить все лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.

Порядок действий

Сама процедура состоит из двух основных этапов:

  1. Определение долей. Если собственники смогли сделать это добровольно, они подписывают соглашение. В противном случае придется обращаться в суд. Соглашение подписывают все участники договора. В дальнейшем он может быть изменен при общем согласии. Документ можно заверить у нотариуса, но делать это необязательно.
  2. Государственная регистрация прав собственности в Росреестре.

Для государственной регистрации потребуются такие документы:

  • Паспорта всех собственников. Для несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении. Для всех детей нужно сделать отдельные копии свидетельств о рождении.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Добровольное соглашение. По одному экземпляру для каждого из участников сделки, один дополнительный экземпляр для хранения в Росреестре.

Скачать соглашение о выделе доли в квартире (образец)

Также для государственной регистрации требует уплата пошлины. Она делится в равных частях на всех участников сделки.

После подачи заявления регистрация права осуществляется в течение 10 дней. Документы хранятся на выдаче 1 месяц, после чего направляются в архив.

В стандартном соглашении указывается такая информация:

  • Паспортные данные участников договора.
  • Адрес дома, площадь квартиры (общая и жилая), количество комнат.
  • Кадастровый номер квартиры.
  • Размер долей.
  • Информация по обременениям, наложенным на жилплощадь.

Варианты раздела

Есть два варианта выдела доли:

  1. В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
  2. В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.

Порядок выделения:

  • Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
  • В судебном порядке.

Выдел в натуре

Такой раздел жилплощади между собственниками возможен лишь в том случае, если планировка квартиры позволяет передать в отдельное пользование различные вспомогательные помещения (такие как кухня, коридор, ванная комната), а также сделать в комнату отдельный вход.

Если подобная возможность отсутствует, в судебном порядке может быть определен порядок совместного пользования общим имуществом.

Когда один из совладельцев получает в распоряжение изолированную часть квартиры, он теряет право на пользование всей остальной жилплощадью.

Если суд определил порядок совместного пользования, все совладельцы по-прежнему могут пользоваться правом общей собственности.

Как показывает практика, планировка большинства отечественных квартир не позволяет сделать отдельный вход и обеспечить раздельное пользование кухней и санузлом. Поэтому чаще всего суд выносит решение о выделении изолированных комнат каждому собственнику, причем общие помещения остаются в долевой собственности.

Выделение доли в натуре проводится только в том случае, если это возможно на практике. Например, это невозможно в однокомнатной квартире, поскольку каждый из собственников не сможет получить изолированное помещение.

Скачать соглашение о выделе доли в натуре (образец)

Выдел в денежном эквиваленте

Проще всего сделать это по добровольному соглашению. В таком случае один из собственников выкупает долю других и становится единственным владельцем квартиры.

Суд может обязать выплатить собственнику денежную компенсацию и без его согласия. Делается это в случаях, когда положенная по закону доля имеет слишком небольшой размер. В такой ситуации выделить изолированную комнату невозможно, поскольку ее площадь гораздо больше положенной, и будут ущемляться права других собственников.

После получения материальной компенсации гражданин лишается всех имущественных прав на долю в недвижимости.

Источник: https://law03.ru/housing/article/kak-vydelit-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire

Разделение долей в приватизированной квартире – 653 советов адвокатов и юристов

Определение долей в приватизированной квартире

Многие клиенты АН Чистые Пруды задаются вопросами о долях и их разделении в приватизированной жилой недвижимости. До сих пор в России остается немалое количество муниципальных квартир. В которых граждане проживают по ордеру или договору социального найма. Как правильно разделить долю в квартире? Как юридически решить проблему по приватизации доли в квартире?

В начале 90 – х вся недвижимость, а особенно квартиры в многоэтажных зданиях, принадлежали государству. Передача муниципальной недвижимости в частную собственность граждан называется приватизацией. Это подтверждает закон №1541, принятый еще в 1991 году, а с 2020 года Федеральное Законодательство №14 гласит о бесплатной и бессрочной приватизации.

Для того, чтобы начать процесс приватизации, вам необходимо пройти консультацию в специальном отделе администрации вашего района. Там вам подскажут, какие собрать документы.

Затем все справки и бумаги подаются, и сотрудниками отдела составляется договор приватизации. Он подписывается всеми участниками и регистрируется при помощи МФЦ в Росреестре.

После такой процедуры вы становитесь собственником уже приватизированной недвижимости.

  • 1 Закон о выделении доли квартиры в собственность
  • 2 Материнский капитал – что это
  • 3 Приватизация доли в коммунальной квартире
  • 4 Зачем нужно выделять долю
  • 5 Приватизация одной комнаты в квартире
  • 6 Общая долевая собственность и выделенная доля
  • 7 Приватизация доли квартиры в судебном порядке
  • 8 Как устанавливается порядок использования имущества
  • 9 Порядок оформления и выделения доли в квартире
  • 10 В каких случаях это необходимо
  • 11 Способы деления приватизированной жилплощади
  • 12 Порядок определения
  • 13 Об изменении доли

Порядок и условия выделения долей

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему

— обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ

.

Это быстро и БЕСПЛАТНО

!

Раздел приватизированной квартиры может быть произведен в двух формах:

  • в натуре;
  • в процентном соотношении.

Выбор одной из них зависит от того, что собственники собираются делать с этим имуществом дальше:

  • продать;
  • продолжать пользоваться.

Выделение каждому из владельцев отдельной комнаты фактически превращает квартиру в коммунальную, где каждый жилец вправе не только пользоваться своей собственностью, но и решать ее дальнейшую юридическую судьбу: завещать, обменивать, продавать и т.д.

У раздела в натуре есть ряд ограничений. Строго говоря, выделение части квартиры как самостоятельного объекта допустимо только в том случае, если есть возможность присоединить и изолировать не только жилую комнату, но и часть подсобных помещений (кухню, санузел), а также сделать отдельный вход. Для большинства современных квартир это неосуществимо.

Получается, что раздел превращается в определение порядка пользования квартирой, без разделения ее на несколько отдельных.

Если же выбор пал на выделение долей в процентом соотношении, то все собственники вправе претендовать на соответствующую ей часть стоимости жилья при продаже. Но это не исключает и дальнейшего пользования общей жилплощадью, а также возможности распорядиться своей долей. Просто несколько изменится порядок действий при этом.

Что же касается порядка выделения долей, то это можно сделать следующим образом:

  1. Договорившись обо всем полюбовно и составив соответствующее соглашение.
  2. Через суд, который и определит долю каждого из участников приватизации.

Порядок определения

Если на квартиру есть права сразу у нескольких человек, то подобное владение может быть двух вариантов. Его назовут совместным, если нет четкого разграничения имущества.

В этом случае конкретные части не выделяются для каждого человека.

Однако квартира может находиться в общей долевой собственности, и в этом случае определяется, кому и какое количество квадратных метров принадлежит.

Существуют свои преимущества в той ситуации, когда у человека есть конкретная доля. Например, он может ее продать либо другим собственникам, либо третьим лицам.

Также можно разграничить оплату коммунальных платежей в зависимости от количества квадратных метров, принадлежащих каждому владельцу.

В любом случае, если недвижимость находится в общей совместной собственности, то придется определить конкретные части для всех граждан.

Источник: https://RosComLand.ru/kvartira/kak-delyatsya-doli.html

Как продать долю в квартире

Определение долей в приватизированной квартире

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Определение долей в приватизированной квартире

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Как разделить доли в приватизированной квартире – 3200 советов адвокатов и юристов

Определение долей в приватизированной квартире

Общая совместная собственность на квартиру не дает четкого представления, какие доли принадлежат участникам. Если взглянуть на документы, то можно узнать только состав собственников, чего в нашем случае недостаточно. Нужно определить точные доли в процентном или ином соотношении.
Ситуации, когда требуется определить доли в квартире:

  1. Активная фаза бракоразводного процесса – раздел имущества между супругами.
  2. Желание определиться с долями в период брака – например, в случае стремления распорядиться своей долей.
  3. Открытие наследственного дела и определение долей претендентов на имущество умершего.
  4. Передача долей несовершеннолетним детям, в том числе зачатым, но еще не родившимся.
  5. Жилье покупается на средства материнского капитала.

Бывают и другие ситуации, но в целом расклад понятен – определение долей позволяет обозначить конкретную часть в общем имуществе. Она не должна быть ниже минимального параметра по региону – обычно показатель составляет 12-16 кв. метров на человека.

Совладельцы могут определить доли одним из трех способов:

  • заключить добровольное соглашение;
  • разделить квартиру по брачному договору – замена совместной собственности на общую долевую;
  • обратиться в суд за принудительным выделением долей (см. «Иск о выделении доли в общей совместной собственности«).

Рекомендуемый способ – составить соглашение и обговорить все условия будущей сделки с жильем.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1.

Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.

Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.

Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону.

Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК).

В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений.

Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).

2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей.

Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.

Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома.

Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.

3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства.

Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств.

По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел.

Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием).

Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.

По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/opredelenie-dolej-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.